Όλα τα Νέα

All News

Αγοραστής

Buyers

Επιχειρήσεις

Business

Μεσίτης

Agents

Ιδιοκτήτης

Owner

Σπίτι μου 2

Spiti mou 2

<h2>Βραχυχρόνιες Μισθώσεις &amp; ΑΜΑ στην Ελλάδα (2025): Ο πλήρης, τεκμηριωμένος οδηγός</h2>Τελευταία ενημέρωση: 6 Οκτωβρίου 2025<h3> </h3><h3>Σύνοψη σε 10″</h3>• Από 1/1/2024 όλες οι μισθώσεις έως 59 ημέρες θεωρούνται βραχυχρόνιες και απαιτούν ΑΜΑ (δές την επίσημη σελίδα της ΑΑΔΕ για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση).• Στο κέντρο Αθήνας (1ο–3ο Δ.Δ.) «παγώνουν» οι νέες πρώτες εγγραφές (νέοι ΑΜΑ) για το 2025∙ ισχύουν εξαιρέσεις (μεταβίβαση, αλλαγή διαχειριστή, επανεγγραφή).• Δεν υπάρχει, σήμερα, επίσημη απόφαση για αντίστοιχο πάγωμα στην υπόλοιπη Ελλάδα (γίνονται συζητήσεις για στοχευμένες επεκτάσεις).• Φορολογία: ιδιώτης με έως 2 ακίνητα → εισόδημα από ακίνητη περιουσία (χωρίς ΦΠΑ). Σε 3+ ή για νομικά πρόσωπα → επιχειρηματική δραστηριότητα με ΦΠΑ 13%. <h2>1) Τι θεωρείται «βραχυχρόνια μίσθωση»</h2><ul><li>Διάρκεια έως 59 ημέρες∙ μόνο κλινοσκεπάσματα ως παροχή.</li><li>Αν παρέχεις έξτρα υπηρεσίες (καθαριότητα, πρωινό κ.λπ.) → τουριστικό κατάλυμα (απαιτείται έναρξη/γνωστοποίηση).</li><li>Ισχύει ανεξάρτητα από πλατφόρμα (Airbnb, Booking) ή απευθείας κρατήσεις.</li><li>Για «τμηματική μίσθωση» (ξεχωριστά δωμάτια) χρειάζεται ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε χώρο.</li></ul> <h2>2) ΑΜΑ: τι είναι, πότε απαιτείται, ποιος το εκδίδει</h2>Το ΑΜΑ είναι ο κωδικός του ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.<ul><li>Απαιτείται πριν από κάθε ανάρτηση/προβολή (Airbnb, Booking, site, social, αγγελία) και αναγράφεται ευκρινώς.</li><li>Διαχειριστής: ιδιοκτήτης, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής (με δικαίωμα υπεκμίσθωσης) ή νομικό πρόσωπο.</li><li>Πώς εκδίδεται: myAADE → «Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων» → «Νέα εγγραφή» (ΑΤΑΚ, στοιχεία).</li><li>Όταν σταματάς τη διάθεση, κάνεις διακοπή ΑΜΑ (για να μη μετρά στο πλήθος ακινήτων).</li></ul> <h2>3) Περιορισμοί στην Αθήνα (2025): τι ισχύει</h2><ul><li>Με τον ν. 5162/2024 προβλέπεται ότι για το 2025 στα 1ο–3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων δεν επιτρέπεται «πρώτη εγγραφή» (νέος ΑΜΑ) εάν το ακίνητο δεν είχε καταχωριστεί έως 31/12/2024.</li><li>Επιτρέπονται όμως εξαιρέσεις σε ήδη καταχωρισμένα ακίνητα: αλλαγή διαχειριστή/μισθωτή, μεταβίβαση/κληρονομιά, επανεγγραφή μετά από διακοπή.</li><li>Υπάρχει δυνατότητα παράτασης με ΚΥΑ έως το 2026 (εφόσον εκδοθεί).</li></ul> <h2>4) Τι ισχύει στην υπόλοιπη Ελλάδα</h2>Μέχρι σήμερα δεν έχει δημοσιευθεί επίσημη απόφαση (ΦΕΚ/ΚΥΑ) για πάγωμα νέων ΑΜΑ εκτός της ανωτέρω ζώνης της Αθήνας. Γίνονται συζητήσεις για στοχευμένες επεκτάσεις όπου υπάρχει στεγαστική πίεση, αλλά δεν ισχύουν χωρίς ΦΕΚ.<h2> </h2><h2>5) Φορολογία &amp; ΦΠΑ (από 1/1/2024)</h2><ul><li>Ιδιώτης με έως 2 ακίνητα (μόνο κλινοσκεπάσματα): εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ.</li><li>Ιδιώτης με 3+ ακίνητα: επιχειρηματική δραστηριότητα και ΦΠΑ 13%, με έναρξη, βιβλία/myDATA, Τέλος Παρεπιδημούντων.</li><li>Νομικό πρόσωπο (ακόμη και 1 ακίνητο): επιχειρηματική δραστηριότητα εξ ορισμού, ΦΠΑ 13% + βιβλία/myDATA + Τέλος Παρεπιδημούντων.</li></ul> <h2>6) Δηλώσεις &amp; Τέλη: προθεσμίες</h2><ul><li>Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση (καταχωρείς και ακυρώσεις με αποζημίωση).</li><li>ΤΑΚΚ (Τέλος Ανθεκτικότητας):</li><li class="ql-indent-1">Επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση και ανά ακίνητο/δωμάτιο (το πληρώνει ο διαμένων).</li><li class="ql-indent-1">Αποδίδεται μηνιαίως από τον υπόχρεο έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα.</li><li>Από 1/1/2025: για διαμονές που «σπάνε» σε μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους, εκδίδονται ξεχωριστά ειδικά στοιχεία ανά μήνα.</li></ul> <h2>Checklist συμμόρφωσης (quick win)</h2><ul><li>Έκδωσε/έλεγξε ΑΜΑ (ιδίως αν βρίσκεσαι σε ζώνη περιορισμού).</li><li>Αναγράφεις ΑΜΑ σε κάθε αγγελία/πλατφόρμα/ιστοσελίδα.</li><li>Υποβάλλεις Δήλωση Βραχυχρόνιας έως 20 του επόμενου μήνα.</li><li>Αποδίδεις ΤΑΚΚ μηνιαίως (και ΦΠΑ/Τέλος Παρεπιδημούντων όπου απαιτείται).</li><li>Κάνεις διακοπή ΑΜΑ όταν σταματάς διάθεση (να μη μετρά στο πλήθος).</li><li>Σε τμηματική μίσθωση, έχεις ξεχωριστούς ΑΜΑ για κάθε χώρο.</li></ul> <h2>Συχνές ερωτήσεις</h2>Μπορώ να εκδώσω νέο ΑΜΑ στο κέντρο Αθήνας (2025);Όχι για πρώτη εγγραφή σε 1ο–3ο Δ.Δ. αν δεν υπήρχε ΑΜΑ έως 31/12/2024. Επιτρέπονται εξαιρέσεις (αλλαγή διαχειριστή/μισθωτή, μεταβίβαση/κληρονομιά, επανεγγραφή). Χρειάζεται ΑΜΑ αν κλείνω «χειροκίνητα»; Ναι, σε κάθε μίσθωση έως 59 ημέρες. Ποιοι υπάγονται σε ΦΠΑ 13%; Ιδιώτες με 3+ ακίνητα και όλα τα νομικά πρόσωπα. Πότε υποβάλλω “Δήλωση Βραχυχρόνιας”; Έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Πώς αποδίδεται το ΤΑΚΚ; Με μηνιαία δήλωση έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα (ξεχωριστά στοιχεία όταν αλλάζει η κλίμακα μεταξύ μηνών). <h2>Μικρή λίστα πηγών (λίγα, αλλά επίσημα links)</h2><ol><li>ΑΑΔΕ – Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων: <a href="https://www.aade.gr/brahyhronia-misthosi-akiniton" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων | ΑΑΔΕ</a> </li><li>ΦΕΚ ν. 5162/2024 (άρθρο 29 – περιορισμοί Αθήνας): <a href="https://www.aade.gr/sites/default/files/2024-12/%CE%9D%205162%202024%20%CE%A6%CE%95%CE%9A%20198.pdf" rel="noopener noreferrer" target="_blank">ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ</a> </li><li>Εγκύκλιος Ε.2049/21-07-2025 (εξαιρέσεις/διαχείριση ΑΜΑ): <a href="https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2049-21-07-2025" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Ε. 2049 /21-07-2025 | ΑΑΔΕ</a> </li><li>FAQs Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (23/09/2025): <a href="https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-09/FAQs_braxixronias_mistosis_0.pdf" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Συχνές ερωτήσεις – απαντήσεις για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων</a>&nbsp; </li><li>ΑΑΔΕ – Δήλωση ΤΑΚΚ &amp; FAQs: <a href="https://www.aade.gr/dilosi-apodosis-toy-teloys-anthektikotitas-stin-klimatiki-krisi" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Δήλωση απόδοσης του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση | ΑΑΔΕ</a> </li></ol>

ΑΜΑ & Βραχυχρόνιες Μισθώσεις 2025: Κανόνες, Αθήνα, ΦΠΑ

Blog

ΑΜΑ & Βραχυχρόνιες Μισθώσεις 2025: Κανόνες, Αθήνα, ΦΠΑ