Fast track αλλαγή χρήσης κτιρίων: νέα σπίτια από γραφεία

Fast track αλλαγή χρήσης κτιρίων: Πώς το ΥΠΕΝ ανοίγει τον δρόμο για νέες κατοικίες από γραφεία και εμπορικά ακίνητα

Μια νέα παρέμβαση στο πεδίο της στεγαστικής πολιτικής και της πολεοδομικής νομοθεσίας προωθεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, επιχειρώντας να απαντήσει σε ένα από τα πιο πιεστικά προβλήματα της αγοράς: την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στο επίκεντρο βρίσκεται η fast track αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων, με στόχο τη μετατροπή παλαιών γραφείων και εμπορικών ακινήτων σε σύγχρονες κατοικίες.

Η λογική της παρέμβασης είναι απλή αλλά κρίσιμη. Αντί να αναζητείται αποκλειστικά λύση μέσα από νέες κατασκευές, το ΥΠΕΝ επιχειρεί να ενεργοποιήσει ανενεργό ή υποαξιοποιημένο κτιριακό απόθεμα, το οποίο σήμερα είτε παραμένει κενό είτε δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες της αγοράς. Η μετατροπή του σε κατοικίες θεωρείται πιο γρήγορη, πιο οικονομική και πιο βιώσιμη λύση, ειδικά σε περιοχές όπου η οικοδομική δραστηριότητα συναντά χωρικά και πολεοδομικά όρια.

Τι αλλάζει με το fast track καθεστώς

Η βασική αλλαγή που εισάγει το νέο πλαίσιο αφορά τη διαδικασία. Η αλλαγή χρήσης κτιρίων, που μέχρι σήμερα χαρακτηριζόταν από χρονοβόρες εγκρίσεις, αλληλοεπικαλύψεις αρμοδιοτήτων και συχνά πολυετείς καθυστερήσεις, επιχειρείται να περάσει σε καθεστώς ταχείας αδειοδότησης. Ο στόχος είναι να μειωθεί δραστικά ο χρόνος απόφασης και να καταστεί εφικτή η μετατροπή ενός ακινήτου σε κατοικία μέσα σε σαφές και προβλέψιμο χρονικό πλαίσιο.

Το fast track δεν σημαίνει κατάργηση ελέγχων. Σημαίνει όμως απλοποίηση διαδικασιών, λιγότερα στάδια έγκρισης και σαφή κατανομή αρμοδιοτήτων, ώστε ο ιδιοκτήτης ή ο επενδυτής να γνωρίζει εκ των προτέρων τι επιτρέπεται και με ποιους όρους.

Ποια κτίρια μπαίνουν στο στόχαστρο

Η ρύθμιση αφορά κυρίως παλαιά γραφεία και εμπορικά ακίνητα, τα οποία είτε έχουν εγκαταλειφθεί είτε υπολειτουργούν λόγω αλλαγών στην αγορά. Η εξ αποστάσεως εργασία, η αναδιάρθρωση του λιανεμπορίου και η μετατόπιση επιχειρήσεων σε νεότερα κτίρια έχουν αφήσει πίσω τους σημαντικό απόθεμα επαγγελματικών χώρων, ειδικά σε κεντρικές περιοχές πόλεων.

Αυτά τα κτίρια, αν και δεν πληρούν πάντα τα σύγχρονα πρότυπα γραφειακών χώρων, συχνά βρίσκονται σε σημεία με υψηλή ζήτηση για κατοικία. Η μετατροπή τους σε διαμερίσματα μικρού και μεσαίου μεγέθους θεωρείται ότι μπορεί να καλύψει πραγματικές ανάγκες, ιδιαίτερα για νέους, φοιτητές και εργαζόμενους.

Οι βασικές πολεοδομικές προϋποθέσεις

Το νέο καθεστώς δεν λειτουργεί ανεξέλεγκτα. Η αλλαγή χρήσης θα εξακολουθήσει να υπόκειται σε συγκεκριμένους πολεοδομικούς όρους, όπως η συμβατότητα με τις χρήσεις γης, οι όροι δόμησης και η τήρηση βασικών κανόνων ασφάλειας και υγιεινής. Ωστόσο, το ΥΠΕΝ επιχειρεί να περιορίσει τις περιπτώσεις όπου απαιτούνται ειδικές εγκρίσεις ή γνωμοδοτήσεις που μέχρι σήμερα λειτουργούσαν ως «φρένο».

Παράλληλα, εξετάζεται η δυνατότητα ευελιξίας σε επιμέρους ζητήματα, όπως ο αριθμός θέσεων στάθμευσης ή οι απαιτήσεις κοινοχρήστων χώρων, ώστε η μετατροπή να είναι πρακτικά εφικτή σε παλαιά κτίρια που σχεδιάστηκαν με διαφορετική λογική.

Πώς συνδέεται με τη στεγαστική κρίση

Η πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης. Η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, σε συνδυασμό με την άνοδο των ενοικίων, έχει αναδείξει την ανάγκη για άμεσες λύσεις που δεν θα εξαρτώνται αποκλειστικά από νέες οικοδομές.

Η μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες θεωρείται λύση με άμεσο αντίκτυπο, καθώς μπορεί να αποδώσει νέα σπίτια σε σχετικά σύντομο χρόνο. Παράλληλα, συμβάλλει στην αναζωογόνηση περιοχών με χαμηλή εμπορική κίνηση και περιορίζει το φαινόμενο των κενών κτιρίων σε αστικά κέντρα.

Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες και επενδυτές

Για τους ιδιοκτήτες παλαιών γραφείων ή καταστημάτων, το νέο πλαίσιο ανοίγει ένα παράθυρο αξιοποίησης που μέχρι σήμερα ήταν συχνά θεωρητικό. Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης με ταχύτερες διαδικασίες μειώνει το ρίσκο και καθιστά πιο προβλέψιμη την επένδυση. Για τους επενδυτές, δημιουργούνται ευκαιρίες αναδιάρθρωσης ακινήτων σε περιοχές με ισχυρή ζήτηση, χωρίς την ανάγκη απόκτησης οικοπέδων ή εμπλοκής σε μακρόχρονες αδειοδοτήσεις νέας δόμησης.

Ωστόσο, η επιτυχία του μέτρου θα εξαρτηθεί από τις λεπτομέρειες εφαρμογής. Το πραγματικό τεστ θα είναι το κατά πόσο οι διαδικασίες θα παραμείνουν πράγματι γρήγορες και αν θα υπάρξει ενιαία ερμηνεία των κανόνων από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων

Αν το fast track πλαίσιο λειτουργήσει όπως σχεδιάζεται, αναμένεται να επηρεάσει τόσο την αγορά κατοικίας όσο και την αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Από τη μία πλευρά, μπορεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ασκώντας πιέσεις στα ενοίκια. Από την άλλη, ενδέχεται να αλλάξει την αξία παλαιών επαγγελματικών ακινήτων, τα οποία αποκτούν νέα δυναμική ως δυνητικές κατοικίες.

Το αποτέλεσμα δεν θα είναι άμεσο, αλλά σταδιακό. Παρ’ όλα αυτά, η κατεύθυνση δείχνει ότι η πολιτεία επιχειρεί να χρησιμοποιήσει τα εργαλεία της πολεοδομίας όχι μόνο ως ρυθμιστικό μηχανισμό, αλλά και ως ενεργό μέσο άσκησης στεγαστικής πολιτικής.

Ένα εργαλείο που κρίνεται στην πράξη

Η fast track αλλαγή χρήσης κτιρίων δεν αποτελεί από μόνη της λύση σε όλα τα προβλήματα της αγοράς κατοικίας. Μπορεί όμως να λειτουργήσει ως κρίσιμο συμπλήρωμα σε προγράμματα ανακαίνισης και επιδότησης, δημιουργώντας έναν κύκλο επαναφοράς ακινήτων στην ενεργή χρήση.

Το αν θα αποδώσει, θα φανεί από το πόσο ξεκάθαρο και λειτουργικό θα είναι το τελικό θεσμικό πλαίσιο. Αν οι διαδικασίες παραμείνουν απλές και εφαρμόσιμες, το μέτρο μπορεί να εξελιχθεί σε βασικό μοχλό παραγωγής νέων κατοικιών, χωρίς να απαιτηθεί επέκταση της δόμησης ή νέες πιέσεις στον αστικό χώρο.