Όλα τα Νέα

All News

Αγοραστής

Buyers

Επιχειρήσεις

Business

Μεσίτης

Agents

Ιδιοκτήτης

Owner

Σπίτι μου 2

Spiti mou 2

<h2>Φάκελος Ακινήτου: Το πρώτο βήμα για οργάνωση και επιτυχία στις αγοραπωλησίες</h2>Η αγορά και πώληση ακινήτων στην Ελλάδα αποτελεί μια διαδικασία που συνδυάζει μεγάλες ευκαιρίες αλλά και σύνθετες γραφειοκρατικές απαιτήσεις. Ένα από τα βασικά εργαλεία που συστήνουν οι ειδικοί για να αποφευχθούν καθυστερήσεις, επιπλοκές ή ακόμη και αποτυχίες σε μια συναλλαγή είναι ο «Φάκελος Ακινήτου». Πρόκειται για τη συγκέντρωση όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών, τεχνικών και νομικών στοιχείων ενός ακινήτου, ώστε να είναι έτοιμα και επικαιροποιημένα πριν ξεκινήσει η διαδικασία πώλησης ή μεταβίβασης. <h2>Γιατί είναι σημαντικός ο Φάκελος Ακινήτου</h2>Η σύνταξη ενός ολοκληρωμένου φακέλου αποτελεί πλέον αναγκαία προϋπόθεση επιτυχίας. Στην πράξη:<ul><li>Διασφαλίζει τη διαφάνεια της συναλλαγής και προστατεύει τον πωλητή και τον αγοραστή.</li><li>Μειώνει δραστικά τον χρόνο ολοκλήρωσης της διαδικασίας.</li><li>Ενισχύει την εμπιστοσύνη του αγοραστή, καθώς έχει στη διάθεσή του όλα τα στοιχεία που πιστοποιούν τη νομιμότητα και την κατάσταση του ακινήτου.</li><li>Προλαμβάνει προβλήματα που συχνά εντοπίζονται στο «παρά πέντε», όπως πολεοδομικές παραβάσεις ή εκκρεμότητες φόρων.</li><li> </li></ul><h2>Τι περιλαμβάνει</h2>Ένας πλήρης Φάκελος Ακινήτου θα πρέπει να περιέχει:<ul><li>Τίτλους ιδιοκτησίας και πιστοποιητικά μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο.</li><li>Τοπογραφικό διάγραμμα και βεβαίωση μηχανικού για την πολεοδομική νομιμότητα.</li><li>Ενεργειακό πιστοποιητικό, υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση.</li><li>Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ και φορολογική ενημερότητα.</li><li>Αντίγραφα λογαριασμών κοινοχρήστων και ΔΕΚΟ για αποφυγή μελλοντικών διαφορών.</li><li>Για νεότερα ακίνητα, πιστοποιητικά στατικής επάρκειας ή άλλα εξειδικευμένα έγγραφα.</li></ul> <h2>Η συμβολή των επαγγελματιών</h2>Η προετοιμασία του φακέλου απαιτεί συνεργασία με δικηγόρους, συμβολαιογράφους, μηχανικούς και λογιστές. Ο κάθε επαγγελματίας προσφέρει εξειδικευμένη γνώση:<ul><li>Ο δικηγόρος ελέγχει τη νομιμότητα τίτλων και συμβολαίων.</li><li>Ο μηχανικός πιστοποιεί την τεχνική κατάσταση και πολεοδομική συμβατότητα.</li><li>Ο συμβολαιογράφος διασφαλίζει την ορθή τήρηση της διαδικασίας μεταβίβασης.</li><li>Ο λογιστής καθοδηγεί ως προς τις φορολογικές υποχρεώσεις.</li></ul>Η έγκαιρη συνεργασία με αυτούς τους επαγγελματίες αποτρέπει λάθη που μπορεί να κοστίσουν χρόνο και χρήμα. <h2>Ο Φάκελος Ακινήτου ως εργαλείο marketing</h2>Εκτός από νομικό και τεχνικό όφελος, ένας ολοκληρωμένος φάκελος λειτουργεί και ως εργαλείο πωλήσεων. Όταν ο υποψήφιος αγοραστής διαπιστώνει ότι όλα τα έγγραφα είναι τακτοποιημένα, αποκτά μεγαλύτερη εμπιστοσύνη και είναι πιο πρόθυμος να προχωρήσει σε συμφωνία. Σε μια αγορά που χαρακτηρίζεται από έντονο ανταγωνισμό, η ύπαρξη έτοιμου φακέλου μπορεί να αποδειχθεί καθοριστικό πλεονέκτημα. <h2>Τα οφέλη για την αγορά</h2>Η γενικευμένη εφαρμογή του Φακέλου Ακινήτου:<ul><li>Ενισχύει την αξιοπιστία της ελληνικής κτηματαγοράς.</li><li>Προσελκύει ξένους επενδυτές, που αναζητούν διαφάνεια και ασφάλεια στις συναλλαγές τους.</li><li>Συμβάλλει στην ταχύτερη ανακύκλωση του αποθέματος κατοικιών, διευκολύνοντας την κινητικότητα κεφαλαίων.</li></ul> <h2>Προοπτικές</h2>Η ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου και η ενίσχυση ηλεκτρονικών πλατφορμών της ΑΑΔΕ ανοίγουν τον δρόμο για έναν ψηφιακό φάκελο ακινήτου στο μέλλον, όπου όλα τα απαραίτητα έγγραφα θα είναι διαθέσιμα με ένα «κλικ». Αυτό θα μειώσει ακόμη περισσότερο τη γραφειοκρατία και θα καταστήσει την Ελλάδα πιο ελκυστική για επενδύσεις.

Φάκελος Ακινήτου: Το πρώτο βήμα για επιτυχημένες αγοραπωλησίες

<h2>Βραχυχρόνιες Μισθώσεις &amp; ΑΜΑ στην Ελλάδα (2025): Ο πλήρης, τεκμηριωμένος οδηγός</h2>Τελευταία ενημέρωση: 6 Οκτωβρίου 2025<h3> </h3><h3>Σύνοψη σε 10″</h3>• Από 1/1/2024 όλες οι μισθώσεις έως 59 ημέρες θεωρούνται βραχυχρόνιες και απαιτούν ΑΜΑ (δές την επίσημη σελίδα της ΑΑΔΕ για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση).• Στο κέντρο Αθήνας (1ο–3ο Δ.Δ.) «παγώνουν» οι νέες πρώτες εγγραφές (νέοι ΑΜΑ) για το 2025∙ ισχύουν εξαιρέσεις (μεταβίβαση, αλλαγή διαχειριστή, επανεγγραφή).• Δεν υπάρχει, σήμερα, επίσημη απόφαση για αντίστοιχο πάγωμα στην υπόλοιπη Ελλάδα (γίνονται συζητήσεις για στοχευμένες επεκτάσεις).• Φορολογία: ιδιώτης με έως 2 ακίνητα → εισόδημα από ακίνητη περιουσία (χωρίς ΦΠΑ). Σε 3+ ή για νομικά πρόσωπα → επιχειρηματική δραστηριότητα με ΦΠΑ 13%. <h2>1) Τι θεωρείται «βραχυχρόνια μίσθωση»</h2><ul><li>Διάρκεια έως 59 ημέρες∙ μόνο κλινοσκεπάσματα ως παροχή.</li><li>Αν παρέχεις έξτρα υπηρεσίες (καθαριότητα, πρωινό κ.λπ.) → τουριστικό κατάλυμα (απαιτείται έναρξη/γνωστοποίηση).</li><li>Ισχύει ανεξάρτητα από πλατφόρμα (Airbnb, Booking) ή απευθείας κρατήσεις.</li><li>Για «τμηματική μίσθωση» (ξεχωριστά δωμάτια) χρειάζεται ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε χώρο.</li></ul> <h2>2) ΑΜΑ: τι είναι, πότε απαιτείται, ποιος το εκδίδει</h2>Το ΑΜΑ είναι ο κωδικός του ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.<ul><li>Απαιτείται πριν από κάθε ανάρτηση/προβολή (Airbnb, Booking, site, social, αγγελία) και αναγράφεται ευκρινώς.</li><li>Διαχειριστής: ιδιοκτήτης, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής (με δικαίωμα υπεκμίσθωσης) ή νομικό πρόσωπο.</li><li>Πώς εκδίδεται: myAADE → «Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων» → «Νέα εγγραφή» (ΑΤΑΚ, στοιχεία).</li><li>Όταν σταματάς τη διάθεση, κάνεις διακοπή ΑΜΑ (για να μη μετρά στο πλήθος ακινήτων).</li></ul> <h2>3) Περιορισμοί στην Αθήνα (2025): τι ισχύει</h2><ul><li>Με τον ν. 5162/2024 προβλέπεται ότι για το 2025 στα 1ο–3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων δεν επιτρέπεται «πρώτη εγγραφή» (νέος ΑΜΑ) εάν το ακίνητο δεν είχε καταχωριστεί έως 31/12/2024.</li><li>Επιτρέπονται όμως εξαιρέσεις σε ήδη καταχωρισμένα ακίνητα: αλλαγή διαχειριστή/μισθωτή, μεταβίβαση/κληρονομιά, επανεγγραφή μετά από διακοπή.</li><li>Υπάρχει δυνατότητα παράτασης με ΚΥΑ έως το 2026 (εφόσον εκδοθεί).</li></ul> <h2>4) Τι ισχύει στην υπόλοιπη Ελλάδα</h2>Μέχρι σήμερα δεν έχει δημοσιευθεί επίσημη απόφαση (ΦΕΚ/ΚΥΑ) για πάγωμα νέων ΑΜΑ εκτός της ανωτέρω ζώνης της Αθήνας. Γίνονται συζητήσεις για στοχευμένες επεκτάσεις όπου υπάρχει στεγαστική πίεση, αλλά δεν ισχύουν χωρίς ΦΕΚ.<h2> </h2><h2>5) Φορολογία &amp; ΦΠΑ (από 1/1/2024)</h2><ul><li>Ιδιώτης με έως 2 ακίνητα (μόνο κλινοσκεπάσματα): εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ.</li><li>Ιδιώτης με 3+ ακίνητα: επιχειρηματική δραστηριότητα και ΦΠΑ 13%, με έναρξη, βιβλία/myDATA, Τέλος Παρεπιδημούντων.</li><li>Νομικό πρόσωπο (ακόμη και 1 ακίνητο): επιχειρηματική δραστηριότητα εξ ορισμού, ΦΠΑ 13% + βιβλία/myDATA + Τέλος Παρεπιδημούντων.</li></ul> <h2>6) Δηλώσεις &amp; Τέλη: προθεσμίες</h2><ul><li>Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση (καταχωρείς και ακυρώσεις με αποζημίωση).</li><li>ΤΑΚΚ (Τέλος Ανθεκτικότητας):</li><li class="ql-indent-1">Επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση και ανά ακίνητο/δωμάτιο (το πληρώνει ο διαμένων).</li><li class="ql-indent-1">Αποδίδεται μηνιαίως από τον υπόχρεο έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα.</li><li>Από 1/1/2025: για διαμονές που «σπάνε» σε μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους, εκδίδονται ξεχωριστά ειδικά στοιχεία ανά μήνα.</li></ul> <h2>Checklist συμμόρφωσης (quick win)</h2><ul><li>Έκδωσε/έλεγξε ΑΜΑ (ιδίως αν βρίσκεσαι σε ζώνη περιορισμού).</li><li>Αναγράφεις ΑΜΑ σε κάθε αγγελία/πλατφόρμα/ιστοσελίδα.</li><li>Υποβάλλεις Δήλωση Βραχυχρόνιας έως 20 του επόμενου μήνα.</li><li>Αποδίδεις ΤΑΚΚ μηνιαίως (και ΦΠΑ/Τέλος Παρεπιδημούντων όπου απαιτείται).</li><li>Κάνεις διακοπή ΑΜΑ όταν σταματάς διάθεση (να μη μετρά στο πλήθος).</li><li>Σε τμηματική μίσθωση, έχεις ξεχωριστούς ΑΜΑ για κάθε χώρο.</li></ul> <h2>Συχνές ερωτήσεις</h2>Μπορώ να εκδώσω νέο ΑΜΑ στο κέντρο Αθήνας (2025);Όχι για πρώτη εγγραφή σε 1ο–3ο Δ.Δ. αν δεν υπήρχε ΑΜΑ έως 31/12/2024. Επιτρέπονται εξαιρέσεις (αλλαγή διαχειριστή/μισθωτή, μεταβίβαση/κληρονομιά, επανεγγραφή). Χρειάζεται ΑΜΑ αν κλείνω «χειροκίνητα»; Ναι, σε κάθε μίσθωση έως 59 ημέρες. Ποιοι υπάγονται σε ΦΠΑ 13%; Ιδιώτες με 3+ ακίνητα και όλα τα νομικά πρόσωπα. Πότε υποβάλλω “Δήλωση Βραχυχρόνιας”; Έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Πώς αποδίδεται το ΤΑΚΚ; Με μηνιαία δήλωση έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα (ξεχωριστά στοιχεία όταν αλλάζει η κλίμακα μεταξύ μηνών). <h2>Μικρή λίστα πηγών (λίγα, αλλά επίσημα links)</h2><ol><li>ΑΑΔΕ – Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων: <a href="https://www.aade.gr/brahyhronia-misthosi-akiniton" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων | ΑΑΔΕ</a> </li><li>ΦΕΚ ν. 5162/2024 (άρθρο 29 – περιορισμοί Αθήνας): <a href="https://www.aade.gr/sites/default/files/2024-12/%CE%9D%205162%202024%20%CE%A6%CE%95%CE%9A%20198.pdf" rel="noopener noreferrer" target="_blank">ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ</a> </li><li>Εγκύκλιος Ε.2049/21-07-2025 (εξαιρέσεις/διαχείριση ΑΜΑ): <a href="https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2049-21-07-2025" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Ε. 2049 /21-07-2025 | ΑΑΔΕ</a> </li><li>FAQs Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (23/09/2025): <a href="https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-09/FAQs_braxixronias_mistosis_0.pdf" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Συχνές ερωτήσεις – απαντήσεις για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων</a>&nbsp; </li><li>ΑΑΔΕ – Δήλωση ΤΑΚΚ &amp; FAQs: <a href="https://www.aade.gr/dilosi-apodosis-toy-teloys-anthektikotitas-stin-klimatiki-krisi" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Δήλωση απόδοσης του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση | ΑΑΔΕ</a> </li></ol>

ΑΜΑ & Βραχυχρόνιες Μισθώσεις 2025: Κανόνες, Αθήνα, ΦΠΑ

<h2>Property File: The First Step to Organization and Success in Real Estate Transactions</h2>Buying or selling a property in Greece requires organization, transparency, and proper preparation. One of the most important tools to ensure smooth transactions and avoid delays is the Property File, the comprehensive collection of all legal, technical, and financial documents that verify the ownership and condition of a property.A complete and up-to-date property file is not just a legal requirement. It’s a sign of professionalism and trustworthiness for both the seller and the buyer. <h2>What the Property File Includes</h2>A property file gathers all the key documents that prove a property’s identity, legality, and condition. These usually include:<ul><li>Title deeds and land registry certificates</li><li>Building permit and any revisions or legalization documents</li><li>Energy Performance Certificate (EPC)</li><li>Topographical plan and floor plans</li><li>Property tax statements (ENFIA) and relevant tax clearances</li><li>Electrical inspection certificate (DEDDIE)</li><li>Engineer’s certificate of legality</li><li>Owner’s identification and tax number (AFM)</li></ul>Having all these documents collected and up to date allows potential buyers to proceed safely and confidently, reducing inspection times and avoiding disputes. <h2>Why the Property File Matters</h2>Preparing a complete property file ensures:<ul><li>Faster transactions, without delays due to missing paperwork</li><li>Transparency and reliability toward buyers and agents</li><li>Legal protection for both parties through verified documentation</li><li>Stronger negotiation power, since an organized file adds value to the property</li></ul>In short, a complete property file helps all sides move through the process efficiently and with confidence. <h2>Who Is Responsible for Preparing It</h2>The property file can be assembled by:<ul><li>The property owner, assisted by their engineer and notary.</li><li>The real-estate agent, who gathers and checks all required documents before listing or showing the property.</li><li>A specialized real-estate platform or company, such as ReWize, which provides a digital file management system — making document collection, verification, and sharing much easier for both owners and buyers.</li></ul> <h2>The Digital Era of Property Documentation</h2>The digital transformation of real estate has turned the traditional property file into a smart, online asset. Through modern platforms, every necessary document can now be stored, updated, and shared electronically. This digitalization dramatically reduces bureaucracy, increases transparency, and builds trust — a crucial factor for a stable and credible property market in Greece. <h2>How to Properly Prepare Your Property File</h2><ol><li>Start early: Don’t wait for a buyer to appear to gather your documents.</li><li>Work with professionals: Engineers, lawyers, and agents can ensure compliance and accuracy.</li><li>Verify completeness: Check that all certificates are valid and no urban-planning or ownership issues remain pending.</li><li>Focus on presentation: A well-organized file shows seriousness and enhances your property’s perceived value.</li></ol> <h2>Conclusion</h2>The Property File is more than a checklist — it’s the foundation of a successful transaction. Proper organization saves time, prevents disputes, and increases the chances of a quick, profitable sale. In today’s market, where trust and transparency define property value, maintaining a complete and digital property file is one of the smartest investments an owner can make.

Property File: Organization and Success in Real Estate Transactions

<h2>Short-Term Rentals in Greece: The 2025 AMA Compliance Guide for Property Owners</h2><h3>Understanding the New Framework</h3>Greece’s short-term rental market continues to thrive, with platforms such as Airbnb and Booking.com transforming the real-estate landscape. However, as the sector matures, the Independent Authority for Public Revenue (AADE) has introduced stricter requirements under the Short-Term Rental Property Registry (AMA) to ensure fairness, transparency, and tax compliance.From 2025 onward, all property owners and managers must adhere to the new digital rules. These updates are designed to improve monitoring, curb tax evasion, and protect both hosts and guests through a clear legal framework. <h2>What Is the AMA Number and Why It Matters</h2>The AMA (Property Registration Number) is now the core identification element for every listing offered for short-term lease.Each property—whether a studio apartment, a seaside villa, or a city-center home—must display its unique AMA number on every online platform and advertisement.Failure to register can result in:<ul><li>Fines up to €50,000 for undeclared properties.</li><li>Temporary suspension of listings on major rental platforms.</li><li>Retroactive tax assessments for unreported income.</li></ul>In other words, without an active AMA number, a property cannot legally operate in Greece’s short-term rental economy. <h2>How to Register Your Property in 2025</h2>Owners and managers must declare their property via the AADE’s digital platform.The process includes:<ol><li>Logging into the AADE Short-Term Rental Registry using your personal TAXISnet credentials.</li><li>Completing the property details (location, size, ownership type).</li><li>Submitting a declaration of short-term lease for each booking.</li><li>Publishing the assigned AMA number on all rental listings.</li></ol>For property managers handling multiple listings, the system now allows bulk declarations, reducing paperwork and errors. <h2>Key Changes Introduced for 2025</h2>The updated framework introduces several new provisions that every property owner should note:<ul><li>Cross-checking with booking platforms: The AADE automatically verifies listing data from Airbnb, Booking.com, and other platforms against tax declarations.</li><li>Mandatory energy and safety certifications: Properties must hold a valid Energy Performance Certificate (EPC) and meet basic fire-safety standards.</li><li>Digital receipt issuance: All rental income must be declared digitally, with electronic receipts issued through registered systems.</li><li>Limits for multiple properties: To prevent large-scale undeclared activity, restrictions may apply to individuals managing several properties without a business license.</li></ul>These adjustments aim to bring short-term rentals closer to professional standards while maintaining flexibility for small property owners. <h2>Tax Obligations and Penalties</h2>All income derived from short-term rentals is subject to progressive taxation:<ul><li>Up to €12,000: 15%</li><li>€12,001–€35,000: 35%</li><li>Over €35,000: 45%</li></ul>Property owners must also:<ul><li>Include their short-term rental income in the annual tax return (E1 form).</li><li>Retain digital records of all transactions for at least five years.</li><li>Submit periodic lease declarations to AADE, even for zero-income months.</li></ul>Failure to comply with these tax obligations can lead to heavy penalties, from €5,000 fines to removal from all rental platforms. <h2>Benefits of Compliance</h2>Despite the added bureaucracy, full compliance offers substantial advantages:<ul><li>Legal protection in case of guest disputes or inspection.</li><li>Increased trust from guests seeking verified accommodations.</li><li>Access to platform tools such as professional hosting support, data analytics, and marketing exposure.</li></ul>Ultimately, staying within the legal framework ensures long-term stability and growth for property owners operating in Greece’s competitive short-term rental market. <h2>Practical Advice for Property Owners</h2>To remain compliant and competitive in 2025:<ul><li>Verify that your property is properly registered with an active AMA number.</li><li>Keep all permits, certificates, and energy documents up to date.</li><li>Maintain transparent communication with your accountant for timely declarations.</li><li>Use digital management systems to track bookings, expenses, and taxes.</li></ul>If you’re managing multiple listings or plan to scale, consider registering as a legal business entity to benefit from VAT deductions and professional tax treatment. <h2>Conclusion</h2>The 2025 AMA framework represents a decisive step toward modernizing Greece’s short-term rental industry. For property owners, understanding and implementing these changes is not just a legal requirement—it’s a strategic move that secures income, reputation, and peace of mind in an evolving market.

Greece 2025 AMA Rules for Short-Term Rentals: Complete Owner’s Guide

Blog

Property File: Organization and Success in Real Estate Transactions

Greece 2025 AMA Rules for Short-Term Rentals: Complete Owner’s Guide