Όλα τα Νέα

All News

Αγοραστής

Buyers

Επιχειρήσεις

Business

Μεσίτης

Agents

Golden Visa

Ιδιοκτήτης

Owner

Σπίτι μου 2

Spiti mou 2

<p>Η Golden Visa Greece παραμένει ένα από τα πιο ελκυστικά επενδυτικά προγράμματα της Ευρώπης, με χιλιάδες επενδυτές από τρίτες χώρες να αναζητούν κάθε χρόνο τρόπο να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα μέσω επένδυσης σε ακίνητα. Παρά τις διαδοχικές αλλαγές που έχουν φέρει αναπροσαρμογές στα κατώτατα όρια επένδυσης, το ελληνικό πρόγραμμα διατηρεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα έναντι αντίστοιχων ευρωπαϊκών επιλογών, καθώς συνδυάζει σχετικά προσιτό κόστος εισόδου, πρόσβαση στη ζώνη Σένγκεν και τη δυναμική μιας κτηματαγοράς που παρουσιάζει σταθερή ανοδική πορεία.</p><p><br></p><p>Στο παρόν άρθρο εξετάζουμε αναλυτικά το θεσμικό πλαίσιο, τα νέα όρια επένδυσης, τη διαδικασία απόκτησης και τα πρακτικά οφέλη για όσους σκέφτονται να αξιοποιήσουν τη Golden Visa ως εργαλείο επενδυτικής και οικογενειακής στρατηγικής.</p><p><br></p><h2>Τι Είναι η Golden Visa Greece</h2><p>Η Golden Visa Greece θεσμοθετήθηκε το 2013 με τον νόμο 4251/2014 και αποτελεί άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας που χορηγείται σε πολίτες τρίτων χωρών οι οποίοι πραγματοποιούν επένδυση σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Η άδεια ανανεώνεται ανά πενταετία, εφόσον διατηρείται η επένδυση, και επεκτείνεται σε μέλη της οικογένειας του κύριου δικαιούχου, συμπεριλαμβανομένων του συζύγου, των τέκνων έως 21 ετών και των γονέων των συζύγων.</p><p><br></p><p>Το πρόγραμμα σχεδιάστηκε αρχικά για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων σε μια περίοδο βαθιάς κρίσης της ελληνικής οικονομίας και εξελίχθηκε γρήγορα σε έναν από τους σημαντικότερους μοχλούς εισροής επενδύσεων στον κλάδο των ακινήτων. Κύριοι ενδιαφερόμενοι υπήρξαν επενδυτές από την Κίνα, την Τουρκία, τον Λίβανο, τη Ρωσία, το Ισραήλ και, τα τελευταία χρόνια, από τις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο.</p><p><br></p><h3>Βασικά Πλεονεκτήματα του Προγράμματος</h3><p>Πέρα από τη δυνατότητα ελεύθερης μετακίνησης στις χώρες της ζώνης Σένγκεν, οι κάτοχοι Golden Visa δεν υποχρεούνται σε ελάχιστη παραμονή στην Ελλάδα, γεγονός που το καθιστά ιδιαίτερα ελκυστικό για επιχειρηματίες με διεθνή δραστηριότητα. Επιπλέον, η άδεια δεν συνεπάγεται φορολογική κατοικία, εκτός αν ο δικαιούχος διαμένει άνω των 183 ημερών ετησίως. Τέλος, μετά από επτά έτη νόμιμης διαμονής, ανοίγει η δυνατότητα αίτησης για ελληνική υπηκοότητα, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.</p><p><br></p><h2>Τα Νέα Όρια Επένδυσης το 2026</h2><p>Η μεγαλύτερη αλλαγή που έφερε ο πρόσφατος αναπροσανατολισμός του προγράμματος αφορά τα ελάχιστα όρια επένδυσης, τα οποία πλέον διαφοροποιούνται ανάλογα με τη γεωγραφική ζώνη. Η κυβέρνηση, στην προσπάθειά της να αντιμετωπίσει την πίεση στην αγορά κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα, θέσπισε δύο διακριτές κατηγορίες.</p><p><br></p><p>Στην περιοχή της Αττικής, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο ποσό επένδυσης ανέρχεται πλέον στις 800.000 ευρώ. Σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, το όριο διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Και στις δύο περιπτώσεις, η επένδυση πρέπει να αφορά ένα και μόνο ακίνητο ελάχιστης επιφάνειας 120 τετραγωνικών μέτρων.</p><p><br></p><h3>Ειδικές Κατηγορίες με Χαμηλότερο Όριο</h3><p>Παράλληλα, διατηρείται το προνομιακό όριο των 250.000 ευρώ για συγκεκριμένες κατηγορίες επενδύσεων που στοχεύουν στη διατήρηση της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και στην αξιοποίηση ανενεργών κτιρίων. Πρόκειται για τη μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες και για την αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων. Οι περιπτώσεις αυτές αποτελούν σημαντική ευκαιρία για επενδυτές που επιθυμούν είσοδο με χαμηλότερο κεφάλαιο, αν και απαιτούν προσεκτική νομική και τεχνική προεργασία.</p><p><br></p><h2>Η Διαδικασία Απόκτησης Βήμα προς Βήμα</h2><p>Η διαδικασία απόκτησης της Golden Visa είναι σχετικά τυποποιημένη, ωστόσο απαιτεί μεθοδικότητα και έγκυρη νομική υποστήριξη. Το πρώτο βήμα είναι η έκδοση ελληνικού ΑΦΜ και το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα, ενέργειες που μπορούν να γίνουν με πληρεξούσιο. Ακολουθεί η επιλογή του ακινήτου, στάδιο κρίσιμο τόσο για την επενδυτική απόδοση όσο και για τη συμμόρφωση με τα κριτήρια του προγράμματος.</p><p><br></p><p>Μετά την ολοκλήρωση του νομικού και τεχνικού ελέγχου του ακινήτου, υπογράφεται το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ενώπιον συμβολαιογράφου και καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης. Η πληρωμή πρέπει να πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού συστήματος, ώστε να τεκμηριώνεται η προέλευση των κεφαλαίων. Στη συνέχεια υποβάλλεται αίτηση χορήγησης άδειας διαμονής στις αρμόδιες υπηρεσίες, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως βιομετρικά στοιχεία, ασφαλιστήριο υγείας και ποινικό μητρώο.</p><p><br></p><p>Η διεκπεραίωση της αίτησης διαρκεί συνήθως από δύο έως έξι μήνες, ανάλογα με τον φόρτο των υπηρεσιών. Έως την οριστική έκδοση, ο επενδυτής λαμβάνει βεβαίωση κατάθεσης που του επιτρέπει να παραμένει και να ταξιδεύει νόμιμα.</p><p><br></p><h2>Επενδυτικές Προοπτικές και Στρατηγικές Επιλογές</h2><p>Η ελληνική κτηματαγορά έχει καταγράψει σημαντική άνοδο τιμών την τελευταία πενταετία, με ιδιαίτερα έντονη δυναμική σε περιοχές όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα, το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη και τα δημοφιλή νησιά. Η επένδυση στο πλαίσιο της Golden Visa δεν αποτελεί απλώς εργαλείο απόκτησης άδειας διαμονής, αλλά και ουσιαστική τοποθέτηση κεφαλαίου με προοπτικές υπεραξίας και εισοδήματος από μακροχρόνια μίσθωση.</p><p><br></p><p>Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι από τον νέο νόμο απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων που εντάσσονται στο πρόγραμμα, μια ρύθμιση που ενισχύει την επιλογή ακινήτων με προσανατολισμό στη μακροχρόνια απόδοση και όχι στην εκμετάλλευση μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb. Η εξέλιξη αυτή αλλάζει τον τρόπο αξιολόγησης των υποψήφιων ακινήτων και απαιτεί μεγαλύτερη προσοχή στην τοποθεσία και στη διαχρονική ζήτηση.</p><p><br></p><h2>Συμπέρασμα</h2><p>Η Golden Visa Greece παραμένει, ακόμη και μετά τις πρόσφατες αλλαγές, ένα από τα πιο ισχυρά προγράμματα άδειας διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη. Η αναπροσαρμογή των ορίων αντικατοπτρίζει την ωρίμανση της αγοράς και τη στροφή προς πιο ποιοτικές, στοχευμένες επενδύσεις. Για τον σύγχρονο επενδυτή, η επιτυχία εξαρτάται πλέον από τη σωστή επιλογή περιοχής, τη νομική θωράκιση της συναλλαγής και τη ρεαλιστική αξιολόγηση της μακροχρόνιας απόδοσης.</p><p><br></p><p>Στη ReWize παρακολουθούμε συστηματικά τις εξελίξεις στο θεσμικό πλαίσιο και στην ελληνική κτηματαγορά, με στόχο να προσφέρουμε στους επενδυτές μια σαφή, τεκμηριωμένη εικόνα των ευκαιριών που διαμορφώνονται. Η ενημερωμένη προσέγγιση παραμένει το πιο πολύτιμο εργαλείο σε ένα περιβάλλον που εξελίσσεται με ταχύτατους ρυθμούς.</p>

Golden Visa Greece 2026: Οδηγός & Νέα Όρια Επένδυσης

<p>The Greece Golden Visa remains one of Europe’s most attractive residency-by-investment programmes, with thousands of non-EU investors each year looking to secure residence in Greece through real estate investment. Despite a series of regulatory changes that have increased the minimum investment thresholds, the Greek programme continues to hold a strong competitive position compared with other European options. It combines access to the Schengen Area, a relatively straightforward residence framework, and exposure to a real estate market that has followed a steady upward trajectory in recent years.</p><p>In this guide, we examine the current legal framework, the new investment thresholds, the application process, and the practical benefits for investors considering the Golden Visa as part of a broader investment, lifestyle, or family planning strategy.</p><h2><br></h2><h2><strong>What Is the Greece Golden Visa?</strong></h2><p>The Greece Golden Visa is a five-year residence permit granted to third-country nationals who make a qualifying investment in Greek real estate. The programme was introduced in 2013 and later incorporated into Greece’s immigration framework under Law 4251/2014. The permit can be renewed every five years, provided the investment is maintained.</p><p>One of the programme’s strongest advantages is that it also extends to the main applicant’s family members. This may include the spouse, children up to the age of 21, and the parents of both spouses, making it a highly practical solution for families seeking European mobility and long-term security.</p><p>The programme was originally designed to attract foreign capital during a difficult period for the Greek economy. Since then, it has evolved into one of the most important drivers of international investment in the Greek property market. Historically, strong demand has come from investors in China, Turkey, Lebanon, Russia, Israel, and, more recently, the United States and the United Kingdom.</p><h3><br></h3><h3><strong>Key Benefits of the Programme</strong></h3><p>Beyond the right to reside in Greece, Golden Visa holders benefit from visa-free travel within the Schengen Area. This makes the programme especially appealing to internationally active investors, entrepreneurs, and families who want greater freedom of movement across Europe.</p><p>Another major advantage is that there is no minimum stay requirement in Greece. Investors can maintain and renew their residence permit without having to live in the country permanently. In addition, holding a Golden Visa does not automatically make the investor a Greek tax resident, unless they spend more than 183 days per year in Greece.</p><p>After seven years of lawful residence, investors may also become eligible to apply for Greek citizenship, provided they meet the relevant legal requirements, including genuine residence and integration criteria.</p><h2><br></h2><h2><strong>The New Investment Thresholds for 2026</strong></h2><p>The most significant change to the Greece Golden Visa programme concerns the minimum real estate investment thresholds, which now vary depending on location. The government introduced this new structure in response to pressure on the housing market, especially in major urban centres and high-demand tourist destinations.</p><p>In Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, and Greek islands with a population of more than 3,100 residents, the minimum investment threshold is now €800,000.</p><p>In all other areas of Greece, the minimum investment threshold is €400,000.</p><p>In both cases, the investment must be made in a single property with a minimum surface area of 120 square metres. This is an important change, as investors can no longer combine several smaller properties to reach the required investment amount under the standard €400,000 and €800,000 categories.</p><h3><br></h3><h3><strong>Special Categories with a Lower €250,000 Threshold</strong></h3><p>The lower €250,000 threshold remains available for specific types of investments designed to support the reuse of inactive buildings and the preservation of Greece’s architectural heritage.</p><p>This applies mainly to the conversion of commercial properties into residential use and the restoration of listed buildings. These categories can offer an attractive entry point for investors seeking a lower capital requirement, but they also require careful legal, technical, and planning due diligence.</p><p>For this reason, investors considering the €250,000 route should not treat it as a simple low-cost shortcut. These projects can be highly valuable, but they are often more complex than a standard property acquisition and require the right professional guidance from the beginning.</p><h2><br></h2><h2><strong>The Application Process Step by Step</strong></h2><p>The process of obtaining a Greece Golden Visa is relatively structured, but it requires accuracy, proper documentation, and experienced legal support.</p><p>The first step is to obtain a Greek tax identification number and open a bank account in Greece. These actions can usually be completed through a power of attorney, allowing the investor to begin the process without being physically present in the country.</p><p>The next step is selecting the right property. This is one of the most critical stages, not only from an investment perspective but also from a compliance standpoint. The property must meet the programme’s legal criteria, including the relevant investment threshold, location requirements, and minimum size rules where applicable.</p><p>Once the property has been selected, legal and technical due diligence should be carried out. This includes checks on ownership status, title deeds, planning compliance, outstanding debts, and any potential legal restrictions affecting the property.</p><p>After due diligence is completed, the sale and purchase agreement is signed before a notary, and the applicable property transfer tax is paid. The payment must be made through the banking system so that the source and movement of funds can be properly documented.</p><p>The residence permit application is then submitted to the competent Greek authorities, together with the required supporting documents. These usually include biometric data, health insurance, proof of investment, identification documents, and a clean criminal record.</p><p>Processing times can vary depending on the workload of the authorities, but applications are commonly completed within a few months. Until the final residence permit is issued, the investor receives a certificate of submission, which allows them to remain legally in Greece while the application is being processed.</p><h2><br></h2><h2><strong>Investment Outlook and Strategic Considerations</strong></h2><p>The Greek real estate market has seen significant price growth over the last five years, with especially strong demand in areas such as the Athens Riviera, central Athens, Thessaloniki, and the country’s most popular islands.</p><p>For many investors, the Golden Visa is not simply a route to European residence. It is also a capital allocation decision with the potential for long-term value appreciation and rental income. However, the new framework has changed how investors should evaluate opportunities.</p><p>One of the most important changes is the restriction on short-term rentals for properties acquired under the Golden Visa programme. This means investors should no longer assess properties primarily through the lens of Airbnb-style income. Instead, the focus should shift toward long-term rental demand, location quality, liquidity, tenant profile, and resale potential.</p><p>This makes property selection more important than ever. A qualifying property is not automatically a good investment. Investors need to look beyond the residence permit and assess whether the asset has strong fundamentals, realistic rental demand, and long-term market depth.</p><h2><br></h2><h2><strong>Conclusion</strong></h2><p>The Greece Golden Visa remains one of Europe’s strongest residency-by-investment programmes, even after the recent increase in investment thresholds. The new framework reflects a more mature market and a shift toward larger, more targeted, and more sustainable real estate investments.</p><p>For today’s investor, success depends on much more than meeting the minimum threshold. The right outcome requires careful location selection, strong legal protection, proper due diligence, and a realistic assessment of long-term performance.</p><p>At ReWize, we closely monitor both the regulatory framework and the Greek real estate market, helping investors understand the opportunities and risks shaping the market today. In a fast-changing environment, an informed and structured approach remains the most valuable tool an investor can have.</p>

Golden Visa Greece 2026: Complete Guide to the New Investment Thresholds

Blog

Golden Visa Greece 2026: Complete Guide to the New Investment Thresholds