Πλειστηριασμοί ακινήτων: Πλήρης οδηγός συμμετοχής βήμα-βήμα
Πλειστηριασμοί ακινήτων: ο πλήρης οδηγός βήμα-βήμα για να συμμετέχεις με ασφάλεια
Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί έχουν καθιερωθεί ως ο βασικός μηχανισμός εκποίησης ακινήτων στην Ελλάδα. Από το 2018 και έπειτα διενεργούνται αποκλειστικά online μέσω της πλατφόρμας eauction.gr, με υπεύθυνους διεξαγωγής πιστοποιημένους συμβολαιογράφους που λειτουργούν ως υπάλληλοι πλειστηριασμού. Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις ακίνητο, σε αυτόν τον οδηγό θα βρεις, σε καθαρά ελληνικά, όλη τη διαδικασία συμμετοχής, τι πραγματικά ισχύει στην πράξη και τι χρειάζεται προσοχή πριν υποβάλεις προσφορά.
Τι σημαίνει «πλειστηριασμός ακινήτου» και ποιος ο ρόλος της τιμής εκκίνησης
Ο δημόσιος πλειστηριασμός είναι η διαδικασία ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων οφειλέτη ώστε να ικανοποιηθούν οι απαιτήσεις των δανειστών. Για τα ακίνητα, ανεξάρτητος εκτιμητής ορίζει την εμπορική αξία και από αυτήν προκύπτει η τιμή πρώτης προσφοράς, δηλαδή η βάση στην οποία ξεκινά η πλειοδοσία. Η τιμή εκκίνησης πρέπει να είναι τεκμηριωμένη, επειδή επηρεάζει άμεσα τόσο την προσέλευση ενδιαφερόμενων όσο και τη δυνατότητα αμφισβήτησης από τον οφειλέτη. Ο υπερθεματιστής είναι ο συμμετέχων με την υψηλότερη έγκυρη προσφορά και το πλειστηρίασμα το τελικό ποσό που κατακυρώνεται.
Εγγραφή και ταυτοποίηση στο eauction.gr
Η συμμετοχή απαιτεί λογαριασμό στο ΗΛ.ΣΥ.ΠΛΕΙΣ. Αν έχεις ελληνικό ΑΦΜ, η εγγραφή ολοκληρώνεται μέσω Taxisnet και τα βασικά στοιχεία σου αντλούνται αυτόματα. Ορίζεις email και κωδικό πρόσβασης, επιβεβαιώνεις κινητό και e-mail και εισέρχεσαι στο σύστημα. Χωρίς ελληνικό ΑΦΜ η εγγραφή γίνεται επίσης ηλεκτρονικά, με επιλογή ενός πλειστηριασμού κατά τη ροή εγγραφής και έγκριση από τον αρμόδιο υπάλληλο πλειστηριασμού προτού μπορέσεις να συμμετέχεις.
Πού και πώς αναζητάς ακίνητο
Η επίσημη αναζήτηση στο eauction.gr παρέχει βασικά φίλτρα, όμως δεν καλύπτει πάντα χαρακτηριστικά όπως έτος κατασκευής, επιφάνεια, όροφος ή υπνοδωμάτια. Πριν καταθέσεις αίτηση συμμετοχής, είναι καλό να μελετήσεις την ανάρτηση του πλειστηριασμού: ημερομηνία και ώρα, τιμή πρώτης προσφοράς, κωδικό πλειστηριασμού, επισπεύδοντα φορέα, στοιχεία συμβολαιογράφου και ενότητα «Παρατηρήσεις» με περιγραφή και ειδικούς όρους. Ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν τα «Σχετικά έγγραφα»: το Απόσπασμα Κατασχετήριας Έκθεσης και η Έκθεση Εκτιμητή. Αυτά τα δύο αρχεία είναι ουσιαστικά το «φάκελο» του ακινήτου και πρέπει να μελετώνται προσεκτικά.
Τι θα διαβάσεις στην Έκθεση Εκτιμητή και τι να προσέξεις
Η έκθεση τεκμηριώνει την εμπορική αξία, συνήθως με συγκριτική μέθοδο βάσει πρόσφατων αγγελιών παρόμοιων ακινήτων και κατάλληλων συντελεστών προσαρμογής. Θυμήσου ότι εμπορική και αντικειμενική αξία δεν ταυτίζονται. Έλεγξε με προσοχή θέματα όπως πραγματική κατάσταση και χρήση, τυχόν βαρύσεις, πολεοδομικά ζητήματα, δικαιώματα συγκυρίων και τυχόν μισθώσεις ή καταλήψεις, διότι επηρεάζουν την αξιοποίηση μετά την κατακύρωση.
Απόσπασμα Κατασχετήριας Έκθεσης: τι σημαίνει για σένα
Το απόσπασμα περιγράφει τον λόγο και τους όρους της κατάσχεσης, αναφέρει τον οφειλέτη, το ύψος της απαίτησης, την τιμή πρώτης προσφοράς και κάθε υποθήκη/προσημείωση. Είναι το έγγραφο που σου δείχνει με ακρίβεια τι «αγοράζεις», υπό ποιες προϋποθέσεις και με ποιους ενδεχόμενους περιορισμούς.
Αίτηση συμμετοχής: προθεσμίες, εγγυοδοσία και τέλος χρήσης
Για να συμμετάσχεις πρέπει να υποβάλεις ηλεκτρονική αίτηση έως τις 15:00, δύο εργάσιμες ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού. Μαζί οφείλεις να καταβάλεις εγγύηση ίση με το 30% της τιμής εκκίνησης και τέλος χρήσης συστήματος 50 ευρώ ανά πλειστηριασμό. Η κατάθεση γίνεται σε ειδικό επαγγελματικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου ή με ισοδύναμους αποδεκτούς τρόπους, ακολουθώντας ακριβώς τις οδηγίες και την αιτιολογία που θα λάβεις. Η μη εμπρόθεσμη πληρωμή συνεπάγεται απόρριψη της αίτησης.
Ημέρα πλειστηριασμού: πρόσβαση, υποβολή προσφορών και παρατάσεις
Την ημέρα της διαδικασίας συνδέεσαι στο σύστημα, λαμβάνεις επιπρόσθετο κωδικό ασφαλείας στο κινητό και οδηγείσαι στη σελίδα διενέργειας. Βλέπεις την τρέχουσα υψηλότερη προσφορά, την κατάταξή σου και τον χρόνο που απομένει. Οι προσφορές πρέπει να είναι αυστηρά μεγαλύτερες τουλάχιστον κατά ένα ευρώ από την τρέχουσα τιμή και να πληκτρολογούνται ορθά. Η βασική διάρκεια είναι τέσσερις ώρες. Αν δοθεί προσφορά στο τελευταίο λεπτό, ενεργοποιείται αυτόματη παράταση πέντε λεπτών. Μπορούν να δοθούν έως 24 παρατάσεις.
Μετά την κατακύρωση: πλειστηρίασμα, τίτλος και μεταγραφή
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει Έκθεση Κατακύρωσης, αναγνωρίζοντας τον υπερθεματιστή. Ο υπερθεματιστής οφείλει να καταβάλει το πλειστηρίασμα έως τη δέκατη εργάσιμη ημέρα, με τους ίδιους εν γένει τρόπους πληρωμής. Η καθυστέρηση επιβαρύνεται με τόκους υπερημερίας, ενώ μη πληρωμή οδηγεί σε ανατροπή της κατακύρωσης και πιθανή απώλεια της εγγυοδοσίας και επιβάρυνση με τη διαφορά σε επόμενο πλειστηριασμό. Μετά την εξόφληση εκδίδεται περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης, που αποτελεί τον μεταβιβαστικό τίτλο. Η μεταγραφή στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο ολοκληρώνει νομικά τη μεταβίβαση κυριότητας. Η διαδικασία μπορεί να γίνει και ψηφιακά, με υποβολή Δ2 και καταβολή παγίου και αναλογικού τέλους, ωστόσο η συνδρομή δικηγόρου είναι πρακτικά πολύτιμη.
Κόστη που πρέπει να υπολογίσεις ρεαλιστικά
Πέρα από την εγγυοδοσία και το τέλος χρήσης, στη συναλλαγή βαρύνουν τον υπερθεματιστή ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου 3% επί της αξίας που αναγράφεται στην κατακυρωτική, η αμοιβή συμβολαιογράφου (ενδεικτικά από 0,8%), τα τέλη μεταγραφής/κτηματογράφησης (23 ευρώ συν 0,6% επί ποσού συναλλαγής), καθώς και τυχόν αμοιβή δικηγόρου. Αν χρησιμοποιήσεις εκπρόσωπο για τη διαδικασία, στην αγορά συνηθίζεται και αμοιβή επιτυχίας, κατόπιν συμφωνίας.
Τα σημεία όπου κρίνονται όλα
Η επιτυχία δεν κρίνεται μόνο στην πλατφόρμα. Κρίνεται κυρίως στην προετοιμασία: στην προσεκτική ανάγνωση της έκθεσης εκτιμητή και της κατασχετήριας, στη νομική προεξέταση βαρών και καταστάσεων, στη ρεαλιστική αποτίμηση κόστους ανακαίνισης και χρόνου απόδοσης και, φυσικά, στη χρηματοοικονομική πειθαρχία την ημέρα του πλειστηριασμού. Η καλύτερη «υπέρβαση» είναι αυτή που έχεις αποφασίσει εκ των προτέρων ότι δεν θα κάνεις.
Συχνές ερωτήσεις με πρακτικές απαντήσεις
Χρειάζεται πάντα δικηγόρος; Δεν είναι υποχρεωτικός, αλλά συνιστάται έντονα, τόσο για τον νομικό έλεγχο όσο και για τη μεταγραφή.
Αν το ακίνητο είναι κατειλημμένο; Ο υπερθεματιστής αποκτά κυριότητα, όμως η απόδοση νομής/χρήσης ακολουθεί χωριστή διαδικασία. Η προεξόφληση χρόνου και κόστους είναι κρίσιμη.
Τι γίνεται αν αμφισβητηθεί η τιμή εκκίνησης; Ενδέχεται να υπάρξουν αναστολές ή καθυστερήσεις. Η καλή τεκμηρίωση στην έκθεση εκτιμητή μειώνει τον κίνδυνο.
Μπορώ να αποσύρω αίτηση; Μόνο έως ότου εγκριθεί από τον υπάλληλο πλειστηριασμού. Μετά την αποδοχή, δεν τροποποιείται.
Συμπέρασμα
Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός είναι διαφανής και πλήρως ψηφιακός, αλλά παραμένει διαδικασία με νομικές και πρακτικές ιδιαιτερότητες. Με σωστή προετοιμασία, εμπρόθεσμη κάλυψη των υποχρεώσεων, πειθαρχία την ημέρα της διαδικασίας και έγκαιρη εξόφληση του πλειστηριάσματος, μπορεί να αποτελέσει μια συμφέρουσα οδό απόκτησης ακινήτου.