ΑΜΑ & Βραχυχρόνιες Μισθώσεις 2025: Κανόνες, Αθήνα, ΦΠΑ

Βραχυχρόνιες Μισθώσεις & ΑΜΑ στην Ελλάδα (2025): Ο πλήρης, τεκμηριωμένος οδηγός

Τελευταία ενημέρωση: 6 Οκτωβρίου 2025

Σύνοψη σε 10″

• Από 1/1/2024 όλες οι μισθώσεις έως 59 ημέρες θεωρούνται βραχυχρόνιες και απαιτούν ΑΜΑ (δές την επίσημη σελίδα της ΑΑΔΕ για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση).

• Στο κέντρο Αθήνας (1ο–3ο Δ.Δ.) «παγώνουν» οι νέες πρώτες εγγραφές (νέοι ΑΜΑ) για το 2025∙ ισχύουν εξαιρέσεις (μεταβίβαση, αλλαγή διαχειριστή, επανεγγραφή).

• Δεν υπάρχει, σήμερα, επίσημη απόφαση για αντίστοιχο πάγωμα στην υπόλοιπη Ελλάδα (γίνονται συζητήσεις για στοχευμένες επεκτάσεις).

• Φορολογία: ιδιώτης με έως 2 ακίνητα → εισόδημα από ακίνητη περιουσία (χωρίς ΦΠΑ). Σε 3+ ή για νομικά πρόσωπα → επιχειρηματική δραστηριότητα με ΦΠΑ 13%.

1) Τι θεωρείται «βραχυχρόνια μίσθωση»

• Διάρκεια έως 59 ημέρες∙ μόνο κλινοσκεπάσματα ως παροχή.
• Αν παρέχεις έξτρα υπηρεσίες (καθαριότητα, πρωινό κ.λπ.) → τουριστικό κατάλυμα (απαιτείται έναρξη/γνωστοποίηση).
• Ισχύει ανεξάρτητα από πλατφόρμα (Airbnb, Booking) ή απευθείας κρατήσεις.
• Για «τμηματική μίσθωση» (ξεχωριστά δωμάτια) χρειάζεται ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε χώρο.

2) ΑΜΑ: τι είναι, πότε απαιτείται, ποιος το εκδίδει

Το ΑΜΑ είναι ο κωδικός του ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.

• Απαιτείται πριν από κάθε ανάρτηση/προβολή (Airbnb, Booking, site, social, αγγελία) και αναγράφεται ευκρινώς.
• Διαχειριστής: ιδιοκτήτης, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής (με δικαίωμα υπεκμίσθωσης) ή νομικό πρόσωπο.
• Πώς εκδίδεται: myAADE → «Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων» → «Νέα εγγραφή» (ΑΤΑΚ, στοιχεία).
• Όταν σταματάς τη διάθεση, κάνεις διακοπή ΑΜΑ (για να μη μετρά στο πλήθος ακινήτων).

3) Περιορισμοί στην Αθήνα (2025): τι ισχύει

• Με τον ν. 5162/2024 προβλέπεται ότι για το 2025 στα 1ο–3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων δεν επιτρέπεται «πρώτη εγγραφή» (νέος ΑΜΑ) εάν το ακίνητο δεν είχε καταχωριστεί έως 31/12/2024.
• Επιτρέπονται όμως εξαιρέσεις σε ήδη καταχωρισμένα ακίνητα: αλλαγή διαχειριστή/μισθωτή, μεταβίβαση/κληρονομιά, επανεγγραφή μετά από διακοπή.
• Υπάρχει δυνατότητα παράτασης με ΚΥΑ έως το 2026 (εφόσον εκδοθεί).

4) Τι ισχύει στην υπόλοιπη Ελλάδα

Μέχρι σήμερα δεν έχει δημοσιευθεί επίσημη απόφαση (ΦΕΚ/ΚΥΑ) για πάγωμα νέων ΑΜΑ εκτός της ανωτέρω ζώνης της Αθήνας. Γίνονται συζητήσεις για στοχευμένες επεκτάσεις όπου υπάρχει στεγαστική πίεση, αλλά δεν ισχύουν χωρίς ΦΕΚ.

5) Φορολογία & ΦΠΑ (από 1/1/2024)

• Ιδιώτης με έως 2 ακίνητα (μόνο κλινοσκεπάσματα): εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ.
• Ιδιώτης με 3+ ακίνητα: επιχειρηματική δραστηριότητα και ΦΠΑ 13%, με έναρξη, βιβλία/myDATA, Τέλος Παρεπιδημούντων.
• Νομικό πρόσωπο (ακόμη και 1 ακίνητο): επιχειρηματική δραστηριότητα εξ ορισμού, ΦΠΑ 13% + βιβλία/myDATA + Τέλος Παρεπιδημούντων.

6) Δηλώσεις & Τέλη: προθεσμίες

• Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση (καταχωρείς και ακυρώσεις με αποζημίωση).
• ΤΑΚΚ (Τέλος Ανθεκτικότητας):
• Επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση και ανά ακίνητο/δωμάτιο (το πληρώνει ο διαμένων).
• Αποδίδεται μηνιαίως από τον υπόχρεο έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα.
• Από 1/1/2025: για διαμονές που «σπάνε» σε μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους, εκδίδονται ξεχωριστά ειδικά στοιχεία ανά μήνα.

Checklist συμμόρφωσης (quick win)

• Έκδωσε/έλεγξε ΑΜΑ (ιδίως αν βρίσκεσαι σε ζώνη περιορισμού).
• Αναγράφεις ΑΜΑ σε κάθε αγγελία/πλατφόρμα/ιστοσελίδα.
• Υποβάλλεις Δήλωση Βραχυχρόνιας έως 20 του επόμενου μήνα.
• Αποδίδεις ΤΑΚΚ μηνιαίως (και ΦΠΑ/Τέλος Παρεπιδημούντων όπου απαιτείται).
• Κάνεις διακοπή ΑΜΑ όταν σταματάς διάθεση (να μη μετρά στο πλήθος).
• Σε τμηματική μίσθωση, έχεις ξεχωριστούς ΑΜΑ για κάθε χώρο.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να εκδώσω νέο ΑΜΑ στο κέντρο Αθήνας (2025);

Όχι για πρώτη εγγραφή σε 1ο–3ο Δ.Δ. αν δεν υπήρχε ΑΜΑ έως 31/12/2024. Επιτρέπονται εξαιρέσεις (αλλαγή διαχειριστή/μισθωτή, μεταβίβαση/κληρονομιά, επανεγγραφή).

Χρειάζεται ΑΜΑ αν κλείνω «χειροκίνητα»; Ναι, σε κάθε μίσθωση έως 59 ημέρες.

Ποιοι υπάγονται σε ΦΠΑ 13%; Ιδιώτες με 3+ ακίνητα και όλα τα νομικά πρόσωπα.

Πότε υποβάλλω “Δήλωση Βραχυχρόνιας”; Έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση.

Πώς αποδίδεται το ΤΑΚΚ; Με μηνιαία δήλωση έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα (ξεχωριστά στοιχεία όταν αλλάζει η κλίμακα μεταξύ μηνών).

Μικρή λίστα πηγών (λίγα, αλλά επίσημα links)

1. ΑΑΔΕ – Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων: Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων | ΑΑΔΕ
2. ΦΕΚ ν. 5162/2024 (άρθρο 29 – περιορισμοί Αθήνας): ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ
3. Εγκύκλιος Ε.2049/21-07-2025 (εξαιρέσεις/διαχείριση ΑΜΑ): Ε. 2049 /21-07-2025 | ΑΑΔΕ
4. FAQs Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (23/09/2025): Συχνές ερωτήσεις – απαντήσεις για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων 
5. ΑΑΔΕ – Δήλωση ΤΑΚΚ & FAQs: Δήλωση απόδοσης του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση | ΑΑΔΕ