Σχολάζουσες κληρονομιές στα ακίνητα: από το «ορφανό» ακίνητο στη λύση για το στεγαστικό

Τι είναι και γιατί μας αφορούν

Ως «σχολάζουσα κληρονομιά» ορίζεται η περιουσία (με έμφαση στα ακίνητα) αποβιώσαντος για την οποία δεν υπάρχει ή δεν έχει εντοπιστεί/αποδεχθεί κληρονόμος. Η διαχείριση και εκκαθάριση γίνεται από το Υπουργείο Οικονομικών (Διεύθυνση Κοινωφελών Περιουσιών). Στόχος είναι ο εντοπισμός, η ταχεία εκκαθάριση και —όπου προκύπτει— η περιέλευση στο Δημόσιο, ώστε να είναι δυνατή η αξιοποίηση.

Γιατί τώρα: το νέο θεσμικό/ψηφιακό πλαίσιο

Τους τελευταίους μήνες δρομολογείται ψηφιακή χαρτογράφηση των σχολαζουσών και δημιουργία Ηλεκτρονικού Μητρώου Κοινωφελών Περιουσιών και Πλατφόρμας Σχολαζουσών Κληρονομιών, διασυνδεδεμένων με τα υφιστάμενα μητρώα του Δημοσίου (π.χ. Περιουσιολόγιο ΑΑΔΕ). Αυτό επιταχύνει τον εντοπισμό ακινήτων και «ανοίγει» τον δρόμο αξιοποίησης.

Η κλίμακα του αποθέματος

Οι πρώτες επίσημες εκτιμήσεις μιλούν για τουλάχιστον 7.000 σχολάζουσες υπό καταγραφή, με την κυβέρνηση να αναγνωρίζει ότι ο πραγματικός αριθμός μπορεί να είναι υψηλότερος. Στόχος είναι μέρος αυτών των ακινήτων να κατευθυνθεί σε στέγαση ευάλωτων νοικοκυριών.

Πώς μπορούν να αποσυμφορήσουν το στεγαστικό — 6 πρακτικά κανάλια αξιοποίησης

1) Κοινωνική μίσθωση με ελεγχόμενο ενοίκιο

Ακίνητα που θα καταλήξουν νόμιμα στο Δημόσιο μπορούν να ενταχθούν σε σχήματα κοινωνικής μίσθωσης (social rent) με κριτήρια εισοδηματικά/ευαλωτότητας. Η διασύνδεση μητρώων επιτρέπει στοχευμένη διάθεση ανά πόλη/γειτονιά.

2) Μετατροπή σε φοιτητική κατοικία

Καλύπτει άμεσα ανάγκες σε Αθήνα–Θεσσαλονίκη κ.ά., μειώνοντας πίεση στις γειτονιές με υψηλή ζήτηση. Δημόσια ακίνητα μπορούν να παραχωρούνται σε πανεπιστήμια/ΝΠΙΔ με ΣΔΙΤ για ανακαίνιση–διαχείριση, με ρήτρα διατήρησης χαμηλού ενοικίου.

3) Ανακαίνιση και επαναφορά κενών κατοικιών στην αγορά

Σημαντικό μέρος του αποθέματος μένει ανενεργό λόγω νομικών/κληρονομικών θεμάτων και έλλειψης κεφαλαίου για επισκευές. Συνδυαστικά με προγράμματα ανακαίνισης (π.χ. νέες δράσεις για παλιές κατοικίες) μπορεί να επιστρέψει γρήγορα στην κυκλοφορία.

4) Μικτή χρήση (μικρο-δομές φροντίδας, φοιτητική/κοινωνική στέγη, επαγγελματικοί χώροι)

Ορισμένα κτίρια μπορούν να επαναπροσδιοριστούν ως μικτές δομές (π.χ. κατοικία + κοινωνικές υπηρεσίες), αυξάνοντας τη βιωσιμότητα του μοντέλου και δημιουργώντας τοπική οικονομική δραστηριότητα.

5) Δημόσιες/κοινωνικές συμπράξεις με ιδιώτες (ΣΔΙΤ light)

Παραχώρηση δικαιώματος επιφανείας/χρήσης 20–30 ετών σε ιδιώτες/κοινωνικούς φορείς με αντάλλαγμα ανακαίνιση–συντήρηση και ανώτατες τιμές ενοικίασης. Ο έλεγχος τιμών διασφαλίζει κοινωνικό όφελος· στο τέλος ο κύκλος ζωής επιστρέφει στο Δημόσιο.

6) «Καλάθι ακινήτων» για δήμους/περιφέρειες

Δημιουργία χαρτοφυλακίων από σχολάζουσες ανά ΟΤΑ για τοπικά προγράμματα στέγασης (π.χ. νέοι εργαζόμενοι, δημόσιοι λειτουργοί) με συγχρηματοδότηση ΕΕ/Ταμείων και τοπική διαχείριση.

Τι χρειάζεται για να δουλέψει στην πράξη — εμπόδια & λύσεις

1) Ταχύτητα εκκαθάρισης και καθαροί τίτλοι.

Σήμερα τα ακριβή μεγέθη δεν είναι πλήρως γνωστά και η γραφειοκρατία καθυστερεί την αξιοποίηση. Η νέα πλατφόρμα και η online διασύνδεση με την ΑΑΔΕ μπορούν να μειώσουν κάθετα χρόνους εντοπισμού–νομιμοποίησης. Χρειάζονται SLAs (προθεσμίες) σε κάθε στάδιο και «fast track» για ακίνητα που πληρούν κριτήρια καταλληλότητας.

2) Χρηματοδότηση ανακαίνισης.

Πολλά ακίνητα είναι απαξιωμένα. Συνδυασμός δημοσίων πόρων με νέα προγράμματα ανακαίνισης (ενεργειακή/στατική αναβάθμιση) και φοροκίνητρα για φορείς διαχείρισης μειώνουν τον χρόνο επαναφοράς στην αγορά.

3) Διακυβέρνηση & διαφάνεια.

Η λειτουργία ηλεκτρονικού μητρώου με ανοικτά δεδομένα (χωρίς προσωπικά) για θέσεις, στάδιο διαδικασίας και τρόπο διάθεσης ενισχύει την εμπιστοσύνη και αποτρέπει καθυστερήσεις.

4) Στόχευση όπου «πονάει».

Η αξιοποίηση πρέπει να εστιάζει σε πόλεις/γειτονιές με υψηλότερη πίεση ενοικίων και ελλείψεις προσφοράς, ευθυγραμμισμένη με τα λοιπά στεγαστικά μέτρα (κοινωνική μίσθωση, επιδόματα, φοιτητική στέγη).

Οδικός χάρτης 12 μηνών (προτεινόμενος σχεδιασμός)

Μήνες 0–3: Χαρτογράφηση & κατάταξη.

Πλήρης ψηφιακή αποτύπωση, σήμανση καταλληλότητας (νομική ωριμότητα, τεχνική κατάσταση, θέση), προτεραιοποίηση ανά πόλη.

Μήνες 3–6: Πιλοτικές προκηρύξεις.

Δύο πιλοτικά «καλάθια» ανά μεγάλη πόλη: (α) κοινωνική μίσθωση, (β) φοιτητική στέγη. Πρότυπες συμβάσεις παραχώρησης/επιφάνειας με πλαφόν ενοικίου.

Μήνες 6–12: Κλιμάκωση & εμπλουτισμός κεφαλαίου.

Σύνδεση με προγράμματα ανακαίνισης, μόχλευση με ιδιωτικά κεφάλαια (ΣΔΙΤ light), τιμολογιακή πολιτική για βιωσιμότητα. Στόχος: χιλιάδες διαθέσιμες κατοικίες μέσα στον πρώτο χρόνο εφαρμογής.

Τι κερδίζει η αγορά

• Αύξηση προσφοράς κατοικιών σε στοχευμένα τμήματα (ευάλωτοι, νέοι, φοιτητές). 
• Ταχύτερη κυκλοφορία κεφαλαίων μέσω ανακαινίσεων/εργολαβιών.
• Εξορθολογισμός τιμών σε πιεσμένες περιοχές λόγω προσθήκης «κανονικών» τετραγωνικών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. 

Συμπέρασμα

Οι σχολάζουσες κληρονομιές στα ακίνητα είναι κρυμμένο απόθεμα στέγης: με το νέο ψηφιακό πλαίσιο, στοχευμένες συμπράξεις και καθαρούς κανόνες διάθεσης μπορούν να μετατραπούν γρήγορα από «ορφανά» τετραγωνικά σε χειροπιαστή προσφορά κατοικιών. Το κρίσιμο είναι η ταχύτητα εκκαθάρισης, η χρηματοδότηση ανακαίνισης και η διαφάνεια διάθεσης — εκεί κρίνεται η επιτυχία.