Οικοδομικές Άδειες 2025: Πώς «ξεπαγώνουν» με τις νέες ρυθμίσεις – Ο απόλυτος οδηγός για μηχανικούς, επενδυτές και ιδιοκτήτες
Εισαγωγή
Η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ (146–149/2025) ―που έκρινε αντισυνταγματικά βασικά κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ)― πάγωσε χιλιάδες οικοδομικές άδειες και προκάλεσε αναταράξεις στην αγορά. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος & Ενέργειας (ΥΠΕΝ) απαντά τώρα με ένα πακέτο ξεκάθαρων ρυθμίσεων, σκοπεύοντας να επανεκκινήσει την οικοδομική δραστηριότητα και να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη επενδυτών και ιδιοκτητών.
1. Τι προέκυψε από την απόφαση του ΣτΕ
- Ακύρωση κινήτρων δόμησης: Προσαύξηση συντελεστή δόμησης, πρόσθετο ύψος και μη προσμέτρηση χώρων όπως πατάρια/φυτεμένα δώματα.
- Νομικό κενό: Όλες οι άδειες που εκδόθηκαν με τα προνόμια του ΝΟΚ βρέθηκαν σε αναμονή μέχρι να διευκρινιστεί αν θεωρούνται «νόμιμα εκτελεσθείσες».
- Αλυσιδωτές επιπτώσεις: Αυξημένο κόστος έργων, καθυστερήσεις παραδόσεων, ανατιμήσεις 10–30 % σε έτοιμα διαμερίσματα.
2. Οι νέες ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ με μια ματιά
Κρίσιμη Ημερομηνία - 11 Δεκεμβρίου 2024
Τι θεωρείται «έναρξη εργασιών»
Εκσκαφές με συμβάσεις- Καταβολή ενσήμων ΕΦΚΑ- Αρχαιολογικές εργασίες- Κατεδαφίσεις άμεσα συνδεδεμένες με ανέγερση- Οποιαδήποτε εργασία αποδεικνύεται με δημόσιο έγγραφο
Τι συμβαίνει αν ΔΕΝ πληροίτε τα κριτήρια
Απαιτείται αναθεώρηση άδειας σύμφωνα με το νέο πλαίσιο
Κρίσιμη Ημερομηνία - 13 Φεβρουαρίου 2025
Τι θεωρείται «έναρξη εργασιών»
Λήγει η παράταση αναστολής νέων προεγκρίσεων και αδειών που βασίζονται στα ακυρωθέντα κίνητρα
Τι συμβαίνει αν ΔΕΝ πληροίτε τα κριτήρια
Χωρίς αναθεώρηση ⇢ αυτόματη ανάκληση δικαιώματος δόμησης
3. Ποιοι ωφελούνται – ποιοι πιέζονται
Ωφελούνται
- Έργα με αποδεδειγμένη πρόοδο: Επισπεύδουν την έκδοση τελικών αδειών.
- Στρατηγικές Επενδύσεις: Διατηρούν ειδικούς πολεοδομικούς όρους, άρα περιορισμένες απώλειες.
- Ιδιοκτήτες οικοπέδων σε αναπτυσσόμενες περιοχές: Η σταθεροποίηση κλίματος αυξάνει τη ζήτηση.
Πιέζονται
- Μικρομεσαίοι κατασκευαστές που είχαν προϋπολογίσει το «μπόνους» συντελεστή.
- Αγορές με υπερπροσφορά μικρών διαμερισμάτων, όπου η αύξηση κόστους μειώνει την απόδοση μίσθωσης.
4. Οδηγός δράσης για κατασκευαστές & ιδιοκτήτες
- Έλεγχος φακέλου: Επικοινωνήστε με τον μηχανικό σας· τεκμηριώστε εργασίες προ 11/12/2024.
- Αναθεώρηση χρηματοδότησης: Αναπροσαρμόστε το business plan με νέο σενάριο δόμησης/κόστους.
- Ασφαλιστική & φορολογική συμμόρφωση: Διασφαλίστε πληρωμή ενσήμων ΕΦΚΑ και φορολογικών υποχρεώσεων για να θεωρούνται εργασίες έγκυρες.
- Ψηφιακή καταχώρηση: Ανεβάστε όλα τα αποδεικτικά στο e‑Άδειες – μειώνει χρόνο ελέγχου.
- Ενεργειακή στρατηγική: Εντάξτε πρόνοιες ΚΕΝΑΚ και ESG∙ συχνά δίνουν πρόσθετη αξία χωρίς έξτρα συντελεστή.
5. Επιπτώσεις στην κτηματαγορά & προβλέψεις 2025–2026
- Τάση τιμών: Βραχυπρόθεσμη πίεση στα παλαιά ακίνητα έως–5 %, αλλά αύξηση premium στις ενεργειακά αποδοτικές νεόδμητες μονάδες.
- Ενοίκια: Σταθερά υψηλά λόγω περιορισμένης προσφοράς νέων κατοικιών το 2025.
- Επενδυτικό ενδιαφέρον: Φαίνεται στροφή διεθνών funds σε value‑add έργα που δεν επηρεάστηκαν από την κατάργηση κινήτρων.
6. Συμπεράσματα
Οι νέες ρυθμίσεις θέτουν σαφές χρονοδιάγραμμα για την «απόψυξη» των οικοδομικών αδειών και αποτρέπουν ένα ντόμινο ημιτελών έργων. Η έγκαιρη συμμόρφωση, ο ψηφιακός μετασχηματισμός φακέλων και η αναθεώρηση χρηματοοικονομικών προβλέψεων είναι κρίσιμα βήματα για την επίτευξη ομαλής μετάβασης. Για τους επενδυτές, ανοίγονται ευκαιρίες σε έργα με ώριμο θεσμικό πλαίσιο, ενώ οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συμβουλεύονται εξειδικευμένους μηχανικούς και νομικούς πριν προχωρήσουν.