Νέος Οικοδομικός Κανονισμός & ΦΠΑ: Τι αλλάζει στην οικοδομή το 2025

Από Σεπτέμβριο ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Τι αλλάζει στην οικοδομή και στον ΦΠΑ των νέων ακινήτων

Από τον Σεπτέμβριο αναμένεται η οριστική γνωμοδότηση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), ένα ζήτημα που θα καθορίσει το μέλλον πολλών έργων. Το υπουργείο Περιβάλλοντος έχει ήδη αποστείλει το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο βάζει τέλος σε οριζόντια πολεοδομικά κίνητρα και δημιουργεί νέα δεδομένα για το δικαίωμα δόμησης.

Ποιοι μπορούν να χτίσουν με τα κίνητρα του ΝΟΚ

Σύμφωνα με τη νομοθετική ρύθμιση, ευνοούνται όσοι ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες – ακόμη και εκσκαφές – έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, χωρίς εκκρεμείς προσφυγές εις βάρος τους. Αντίθετα, όσοι δεν πρόλαβαν την προθεσμία, θα χρειαστεί να αναθεωρήσουν την οικοδομική άδεια, αφαιρώντας όσα κίνητρα κρίθηκαν αντισυνταγματικά, όπως τα πατάρια, τα δώματα ή η εξαίρεση των πισινών από τον συντελεστή δόμησης.

Τι σημαίνει στην πράξη η αναθεώρηση των αδειών

Η διαδικασία αφορά αποκλειστικά την αφαίρεση των πολεοδομικών μπόνους, χωρίς πρόσθετα παράβολα ή εισφορές. Το δικαίωμα δόμησης δεν χάνεται, αλλά περιορίζεται στα σημεία που αφορούν τις προσαυξήσεις (έως 2,5 μέτρα). Σε περιπτώσεις όπου τα έργα εντάσσονται σε χρηματοδοτικά εργαλεία, προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοζύγιο, ώστε να διασφαλιστεί η συνέχιση της κατασκευής.

Νέος ρόλος για τις πολεοδομίες

Η ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ σε συνδυασμό με τις προσφυγές δήμων οδήγησαν την κυβέρνηση στην απόφαση να μεταφέρει κρίσιμες αρμοδιότητες των ΥΔΟΜ από τους δήμους στο υπουργείο Περιβάλλοντος. Η αλλαγή αυτή προκαλεί έντονη αντίδραση στην ΚΕΔΕ, η οποία θεωρεί ότι περιορίζεται η αυτονομία των τοπικών αρχών.

Χωρίς ΦΠΑ οι νέες οικοδομές έως το 2026

Παράλληλα, η κυβέρνηση παρατείνει το «πάγωμα» του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές μέχρι το τέλος του 2026. Έτσι, οι αγοραπωλησίες ακινήτων επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, κάτι που μειώνει σημαντικά το τελικό κόστος για τον αγοραστή. Για παράδειγμα, μια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ θα κόστιζε 248.000 με ΦΠΑ, ενώ σήμερα διατίθεται στα 206.000 ευρώ.

Η σημασία για την αγορά ακινήτων

Η αναστολή του ΦΠΑ, σε συνδυασμό με το πάγωμα των αντικειμενικών αξιών και του φόρου υπεραξίας, εκτιμάται ότι θα τονώσει την οικοδομή, ενθαρρύνοντας κατασκευαστές και επενδυτές να επιστρέψουν δυναμικά. Μελέτη του ΙΟΒΕ επιβεβαιώνει ότι η φορολογική επιβάρυνση λειτουργεί αποτρεπτικά για νέες επενδύσεις, γεγονός που καθιστά τη σημερινή συγκυρία ιδιαίτερα κρίσιμη για την ανάπτυξη νέων κατοικιών.

Τι έρχεται μετά

Το βέβαιο είναι ότι ο ΝΟΚ, όπως θεσπίστηκε το 2012, δεν ισχύει πλέον. Η απόφαση του ΣτΕ θα καθορίσει τα επόμενα βήματα, ενώ η φορολογική πολιτική στο real estate δημιουργεί νέα κίνητρα και προοπτικές σε μια αγορά που εξακολουθεί να βρίσκεται στο επίκεντρο της οικονομικής δραστηριότητας.