Καταγραφή, φορολογικά κίνητρα και λύσεις για τη στέγη

Κλειστά ακίνητα στην Ελλάδα: Η νέα στεγαστική πρόκληση και τα μέτρα για την αξιοποίησή τους

Η Ελλάδα αντιμετωπίζει ένα από τα πιο παράδοξα φαινόμενα της ευρωπαϊκής αγοράς κατοικίας: εκατοντάδες χιλιάδες «κλειστά ακίνητα» μένουν ανεκμετάλλευτα, ενώ η ζήτηση για στέγη –ιδίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη– βρίσκεται στα υψηλότερα επίπεδα των τελευταίων δεκαετιών.

Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή και τα νεότερα στοιχεία του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, πάνω από 500.000 κατοικίες στην Αττική παραμένουν κενές, ενώ σε εθνικό επίπεδο το σύνολο των ανενεργών ακινήτων υπερβαίνει τα 2,2 εκατομμύρια.

Η αξιοποίηση αυτού του τεράστιου αποθέματος αποτελεί πλέον κεντρικό άξονα της στεγαστικής πολιτικής, καθώς μπορεί να προσφέρει λύση σε φοιτητές, νέες οικογένειες και νοικοκυριά που πλήττονται από την ακρίβεια στα ενοίκια.

Τι είναι τα «κλειστά» ακίνητα

Ο όρος «κλειστό ακίνητο» αφορά κάθε κατοικία που δεν κατοικείται και δεν ενοικιάζεται για μεγάλο χρονικό διάστημα. Συνήθως πρόκειται για:

• κληρονομικά ακίνητα με πολλούς συνιδιοκτήτες,
• ακίνητα υπό νομικές ή φορολογικές εκκρεμότητες,
• παλαιές κατοικίες που απαιτούν ανακαίνιση για να ενοικιαστούν.

Η διαφορά από τα «κενά» ακίνητα της ΕΛΣΤΑΤ είναι ότι τα «κλειστά» θεωρούνται ανενεργά οικονομικά, δηλαδή δεν αποφέρουν έσοδο ούτε συμβάλλουν στην αγορά κατοικίας.

Η γεωγραφική κατανομή των κλειστών ακινήτων

Αθήνα και Αττική

Η Περιφέρεια Αττικής συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη πυκνότητα «κλειστών» κατοικιών.

• 526.000 κενές κατοικίες σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
• Μελέτη του ΟΠΑ (2025) εκτιμά ότι το 27% του οικιστικού αποθέματος της Αθήνας είναι ανενεργό.

Η πλειονότητα αφορά μικρά διαμερίσματα 40–60 τ.μ., δηλαδή τον τύπο κατοικίας που λείπει περισσότερο από τη σημερινή αγορά.

Θεσσαλονίκη

Στην πρωτεύουσα της Μακεδονίας, ο Δήμος έχει ξεκινήσει απογραφή περίπου 16.000 κενών κατοικιών, με στόχο να εντοπίσει ποιες μπορούν να αξιοποιηθούν μέσω προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας ή συνεργασιών με ιδιοκτήτες.

Εκτιμάται ότι περίπου το 14% των κατοικιών της πόλης παραμένει κλειστό.

Υπόλοιπη Ελλάδα

Στις περιφέρειες Κεντρικής Μακεδονίας, Θεσσαλίας και Δυτικής Ελλάδας, η αύξηση των κενών κατοικιών μεταξύ 2011 και 2021 ήταν από τις υψηλότερες της χώρας.

Στα νησιά, τα ποσοστά είναι επίσης υψηλά λόγω εξοχικών ή εποχικών κατοικιών που μένουν αχρησιμοποίητες μεγάλο μέρος του έτους.

Τα αίτια του φαινομένου

• Πολυϊδιοκτησία και νομικές εμπλοκές από κληρονομιές.
• Έλλειψη κινήτρων για ανακαίνιση και ενοικίαση.
• Φορολογική αβεβαιότητα και υψηλό κόστος συντήρησης.
• Απροθυμία των ιδιοκτητών να ενοικιάσουν λόγω φόβου φθορών ή δυσκολιών στις εξώσεις.
• Αδυναμία χρηματοδότησης έργων ανακαίνισης σε παλαιά ακίνητα.

Οι τελευταίες εξελίξεις: Πώς η πολιτεία επιχειρεί να τα ενεργοποιήσει

1. Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων (ΜΙΔΑ)

Η κυβέρνηση δημιουργεί το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), μέσω του οποίου θα καταγραφούν όλα τα ακίνητα της χώρας — κατοικούμενα, κενά ή μισθωμένα.

Η πλατφόρμα θα συνδέεται με τα δεδομένα της ΑΑΔΕ και των παρόχων ρεύματος, επιτρέποντας για πρώτη φορά διασταύρωση της πραγματικής χρήσης κάθε ακινήτου.

2. Φορολογικά κίνητρα και αντικίνητρα

• Φοροαπαλλαγή τριετίας για ιδιοκτήτες που μισθώνουν ακίνητα τα οποία ήταν κλειστά.
• Εξέταση φόρου αδράνειας ή διπλού ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που παραμένουν ανενεργά χωρίς δικαιολογία.
• Δυνατότητα συμμετοχής σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης και επιδότησης ανακαίνισης για να επανέλθουν στην αγορά.

3. Κοινωνική στέγαση μέσω αξιοποίησης «ορφανών» ακινήτων

Περίπου 7.000 ακίνητα από σχολάζουσες κληρονομιές και ιδρύματα θα μετατραπούν σε κατοικίες για νέες οικογένειες και ευάλωτα νοικοκυριά.

Πρόκειται για την πρώτη οργανωμένη απόπειρα του κράτους να ανακυκλώσει το ανενεργό οικιστικό απόθεμα προς κοινωνικό όφελος.

Ο ρόλος της αγοράς και των ιδιωτών

Η ενεργοποίηση των κλειστών ακινήτων δεν μπορεί να γίνει μόνο κρατικά. Οι μεσίτες, οι επενδυτές και οι ίδιες οι πλατφόρμες διαχείρισης ακινήτων μπορούν να λειτουργήσουν ως γέφυρα μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Η ReWize, για παράδειγμα, υποστηρίζει ήδη εργαλεία που επιτρέπουν:

• τον έλεγχο νομιμότητας και ετοιμότητας ενός ακινήτου,
• την εκτίμηση απόδοσης μίσθωσης,
• και τη διασύνδεση με προγράμματα ανακαίνισης ή επιδοτήσεων.

Τα οφέλη από την αξιοποίηση των κλειστών ακινήτων

• Αύξηση της προσφοράς κατοικιών και σταθεροποίηση ενοικίων.
• Αναζωογόνηση υποβαθμισμένων περιοχών μέσω ανακαινίσεων.
• Ενίσχυση της αξίας των ακινήτων για τους ιδιοκτήτες.
• Κοινωνικό όφελος από τη μείωση της στεγαστικής πίεσης.

Συμπέρασμα

Τα κλειστά ακίνητα αποτελούν το μεγαλύτερο ανεκμετάλλευτο «ορυκτό απόθεμα» της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Η επιτυχία του εγχειρήματος εξαρτάται από την ισορροπία ανάμεσα σε ουσιαστικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες και στοχευμένες πολιτικές στέγασης που θα τα επαναφέρουν στην κυκλοφορία.

Αν η Ελλάδα καταφέρει να «ανοίξει» έστω και ένα μέρος από αυτά τα σπίτια, η επίδραση στην κοινωνία και την αγορά θα είναι τεράστια: περισσότεροι διαθέσιμοι χώροι, χαμηλότερα ενοίκια, καλύτερη ποιότητα ζωής.