Φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες: Τι αλλάζει στην αγορά κατοικίας

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα πρόκειται να γίνει σημαντικά ακριβότερη για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στο πλαίσιο των μέτρων που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ 2026, η κυβέρνηση παρουσίασε νέο αυξημένο συντελεστή φόρου μεταβίβασης για την αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα τρίτων χωρών.

Ο βασικός φόρος προβλέπεται να αυξηθεί από 3% σε 15%. Μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων που επιβάλλεται επί του κύριου φόρου, η συνολική φορολογική επιβάρυνση διαμορφώνεται σε 15,45%, έναντι 3,09% σήμερα.

Η αλλαγή είναι μεγάλη. Δεν επηρεάζει όμως κάθε ξένο αγοραστή ούτε κάθε τύπο ακινήτου. Το νέο πλαίσιο έχει συγκεκριμένη περίμετρο εφαρμογής, ενώ αρκετές κρίσιμες λεπτομέρειες θα πρέπει να επιβεβαιωθούν από την τελική νομοθετική ρύθμιση.

Τι ισχύει σήμερα στον φόρο μεταβίβασης ακινήτου

Με το σημερινό καθεστώς, ο αγοραστής ενός ακινήτου στην Ελλάδα καταβάλλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

Στον κύριο φόρο προστίθεται εισφορά υπέρ δήμων και κοινοτήτων ίση με 3% του φόρου. Έτσι, η συνολική επιβάρυνση αντιστοιχεί πρακτικά σε 3,09% της φορολογητέας αξίας.

Για παράδειγμα, σε κατοικία με φορολογητέα αξία 300.000 ευρώ:

Κύριος φόρος μεταβίβασης: 9.000 ευρώ

Εισφορά υπέρ δήμων: 270 ευρώ

Συνολικός φόρος: 9.270 ευρώ

Πρόκειται αποκλειστικά για τον φόρο μεταβίβασης και όχι για το συνολικό κόστος απόκτησης του ακινήτου, στο οποίο μπορεί να προστεθούν συμβολαιογραφικά, νομικά, κτηματολογικά, μεσιτικά και άλλα έξοδα που συνδέονται με τη συναλλαγή.

Τι προβλέπει ο νέος φόρος 15%

Με βάση την κυβερνητική εξειδίκευση των μέτρων, για συγκεκριμένες αγορές κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών ο βασικός συντελεστής φόρου μεταβίβασης προβλέπεται να αυξηθεί από 3% σε 15%.

Με την εισφορά υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση φτάνει στο 15,45%.

Η διαφορά είναι ουσιαστική, καθώς ο φόρος γίνεται πενταπλάσιος.

Στην ίδια κατοικία φορολογητέας αξίας 300.000 ευρώ, για παράδειγμα, η επιβάρυνση θα μπορούσε να διαμορφωθεί ως εξής:

Κύριος φόρος μεταβίβασης: 45.000 ευρώ

Εισφορά υπέρ δήμων: 1.350 ευρώ

Συνολικός φόρος: 46.350 ευρώ

Σε σχέση με τα 9.270 ευρώ του σημερινού καθεστώτος, η διαφορά ανέρχεται σε 37.080 ευρώ.

Πρόκειται για ποσό αρκετά μεγάλο ώστε να αλλάξει όχι μόνο το συνολικό budget μιας αγοράς, αλλά και την οικονομική βιωσιμότητα μιας επενδυτικής απόφασης.

Ποιοι αγοραστές προβλέπεται να επηρεάζονται

Το σημαντικότερο σημείο είναι ότι ο νέος συντελεστής δεν έχει ανακοινωθεί ως οριζόντιος φόρος για όλους τους αλλοδαπούς αγοραστές.

Με βάση την έως τώρα εξειδίκευση, αφορά φυσικά πρόσωπα από τρίτες χώρες, δηλαδή χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, τα οποία δεν εμπίπτουν στις κατηγορίες που εξαιρούνται.

Οι πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου δεν εντάσσονται στη συγκεκριμένη αύξηση.

Έχουν επίσης αναφερθεί εξαιρέσεις για ομογενείς και για πολίτες τρίτων χωρών που διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.

Η επίσημη εξειδίκευση αναφέρεται ακόμη σε ειδικές κατηγορίες προσώπων στο πλαίσιο των υφιστάμενων απαλλαγών πρώτης κατοικίας, γεγονός που καθιστά σημαντικό να εξεταστεί το τελικό νομοθετικό κείμενο πριν θεωρηθεί δεδομένη η φορολογική μεταχείριση κάθε ειδικής περίπτωσης.

Ο νέος φόρος αφορά μόνο κατοικίες

Μια δεύτερη κρίσιμη διάκριση αφορά το ίδιο το ακίνητο.

Η αύξηση στο 15% έχει ανακοινωθεί για την αγορά κατοικιών.

Στην εξειδίκευση αναφέρεται ότι δεν αφορά επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για επενδυτές που εξετάζουν διαφορετικές μορφές real estate στην Ελλάδα. Η αγορά ενός διαμερίσματος και η αγορά ενός επαγγελματικού χώρου δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζονται ως φορολογικά ταυτόσημες συναλλαγές υπό το ανακοινωμένο νέο πλαίσιο.

Αφορά φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρείες

Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις που δόθηκαν κατά την παρουσίαση του μέτρου, ο αυξημένος συντελεστής προορίζεται για φυσικά πρόσωπα και όχι για νομικά πρόσωπα.

Πρόκειται για μία ακόμη σημαντική παράμετρο, ειδικά στις επενδυτικές αγορές όπου η απόκτηση ακινήτου μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε από ιδιώτη είτε μέσω εταιρικής δομής.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η αγορά μέσω εταιρείας αποτελεί αυτομάτως συμφέρουσα ή κατάλληλη εναλλακτική. Η επιλογή δομής αγοράς έχει διαφορετικές φορολογικές, νομικές και λειτουργικές συνέπειες και χρειάζεται ξεχωριστή επαγγελματική αξιολόγηση.

Πότε αναμένεται να εφαρμοστεί

Κατά την εξειδίκευση του μέτρου ανακοινώθηκε ως ημερομηνία εφαρμογής η 1η Ιουλίου 2027.

Το χρονικό περιθώριο έχει ιδιαίτερη σημασία για συναλλαγές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη. Ένας αγοραστής τρίτης χώρας που εξετάζει σήμερα την απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα δεν θα πρέπει, ωστόσο, να θεωρήσει ότι αρκεί απλώς να έχει συμφωνήσει μια αγορά πριν από την ημερομηνία αυτή.

Η τελική νομοθεσία θα πρέπει να αποσαφηνίσει τις μεταβατικές διατάξεις και ειδικότερα τον τρόπο αντιμετώπισης συναλλαγών που έχουν ξεκινήσει νωρίτερα αλλά ολοκληρώνονται μετά την έναρξη εφαρμογής του νέου καθεστώτος.

Για τον λόγο αυτό, ημερομηνίες προσυμφώνων, οριστικών συμβολαίων και άλλων σταδίων μιας μεταβίβασης αποκτούν ιδιαίτερη σημασία.

Τι συμβαίνει με τη Golden Visa

Η ανακοίνωση του νέου φόρου δεν σημαίνει από μόνη της αλλαγή των επενδυτικών ορίων ή των βασικών προϋποθέσεων του προγράμματος Golden Visa.

Μπορεί όμως να αλλάξει σημαντικά το συνολικό κόστος μιας επένδυσης όταν η συναλλαγή εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του νέου φόρου.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι κατηγορίες επενδύσεων που συνδέονται με μετατροπή επαγγελματικών ή βιομηχανικών χώρων σε κατοικίες. Εφόσον ο νέος φόρος αφορά την αγορά κατοικίας αλλά όχι την αγορά επαγγελματικού χώρου, η ακριβής χρήση και νομική κατάσταση του ακινήτου κατά τον χρόνο της μεταβίβασης μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική.

Οι συγκεκριμένες περιπτώσεις αποτελούν ένα από τα σημεία στα οποία αναμένονται περαιτέρω διευκρινίσεις.

Γιατί η κυβέρνηση προχωρά στην αύξηση του φόρου

Η επίσημη αιτιολόγηση συνδέει το μέτρο με την προσπάθεια περιορισμού της εξωτερικής ζήτησης για κατοικίες και της πίεσης που αυτή μπορεί να ασκεί στις τιμές.

Το μέγεθος των κεφαλαίων που προέρχονται από αγοραστές εκτός ΕΕ είναι σημαντικό. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν κατά την κυβερνητική εξειδίκευση, το 2025 οι καθαρές ξένες επενδύσεις σε ακίνητα από χώρες εκτός ΕΕ ανήλθαν περίπου σε 1,2 δισ. ευρώ, ενώ εκτιμάται ότι περίπου 800 εκατ. ευρώ αφορούσαν κατοικίες.

Μεταξύ των σημαντικών αγορών προέλευσης βρίσκονται χώρες όπως η Τουρκία, η Ελβετία, το Ισραήλ, οι Ηνωμένες Πολιτείες, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Κίνα και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα.

Δεν είναι όμως δεδομένο ότι η μείωση της συγκεκριμένης ζήτησης θα μεταφραστεί αυτομάτως σε χαμηλότερες τιμές κατοικιών. Η ελληνική αγορά επηρεάζεται ταυτόχρονα από την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων, την εγχώρια ζήτηση, τη χρηματοδότηση, τη νέα οικοδομική δραστηριότητα και σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου.

Τι πρέπει να εξετάσει ένας αγοραστής από τρίτη χώρα

Για έναν διεθνή αγοραστή, η αξιολόγηση μιας κατοικίας στην Ελλάδα δεν πρέπει πλέον να ξεκινά αποκλειστικά από την τιμή του ακινήτου.

Πριν από οποιαδήποτε ουσιαστική δέσμευση χρειάζεται να προσδιοριστούν τουλάχιστον η υπηκοότητα και το καθεστώς διαμονής του αγοραστή, η νομική μορφή με την οποία σχεδιάζεται η αγορά, η χρήση και κατηγορία του ακινήτου, ο χρόνος ολοκλήρωσης της συναλλαγής και το συνολικό κόστος απόκτησης.

Ένα ακίνητο αξίας 500.000 ευρώ, για παράδειγμα, μπορεί να έχει εντελώς διαφορετικά economics όταν ο φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από περίπου 15.450 ευρώ σε 77.250 ευρώ.

Η σύγκριση δύο ακινήτων πρέπει επομένως να γίνεται πλέον με βάση το συνολικό κεφάλαιο που απαιτείται για την απόκτηση και όχι μόνο με βάση την αναγραφόμενη τιμή πώλησης.

Τι δεν γνωρίζουμε ακόμη

Το σημαντικότερο δεδομένο σήμερα είναι ότι πρόκειται για μέτρο που έχει ανακοινωθεί και εξειδικευτεί πολιτικά, αλλά δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί η τελική νομοθέτησή του.

Το τελικό κείμενο θα πρέπει να καθορίσει με ακρίβεια την περίμετρο των δικαιούχων και των εξαιρέσεων, τις μεταβατικές διατάξεις, την αντιμετώπιση συναλλαγών που έχουν ήδη ξεκινήσει και ειδικότερες περιπτώσεις ακινήτων που αλλάζουν χρήση.

Χρειάζεται επίσης οριστική αποσαφήνιση της σχέσης μεταξύ υπηκοότητας, φορολογικής κατοικίας και καθεστώτος διαμονής, καθώς στην έως τώρα δημόσια εξειδίκευση χρησιμοποιούνται διατυπώσεις που αναφέρονται τόσο σε πολίτες όσο και σε φορολογικούς κατοίκους τρίτων χωρών.

Για αυτόν τον λόγο, οποιοσδήποτε σχεδιάζει αγορά κατοικίας στην Ελλάδα από τρίτη χώρα θα πρέπει να επανεξετάσει τη φορολογική του θέση μόλις δημοσιευτεί το τελικό νομοθετικό πλαίσιο.

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα χρειάζεται πλέον διαφορετικό υπολογισμό

Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% αποτελεί μία από τις σημαντικότερες αλλαγές που έχουν ανακοινωθεί τα τελευταία χρόνια για τους διεθνείς αγοραστές κατοικιών στην Ελλάδα.

Για όσους τελικά ενταχθούν στο νέο καθεστώς, η διαφορά δεν είναι οριακή. Μπορεί να προσθέσει δεκάδες ή ακόμη και περισσότερες από 100.000 ευρώ στο κόστος μιας συναλλαγής.

Αυτό αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να αξιολογείται μια αγορά.

Η σωστή ερώτηση δεν είναι πλέον μόνο «πόσο κοστίζει το ακίνητο;», αλλά «ποιο είναι το συνολικό κόστος για να το αποκτήσω με βάση το δικό μου προφίλ;».

Η ReWize μπορεί να βοηθήσει έναν υποψήφιο αγοραστή να εντοπίσει τα κατάλληλα ακίνητα και να οργανώσει σωστά τη διαδικασία αγοράς, σε συνεργασία με τους απαραίτητους νομικούς και φορολογικούς συμβούλους όπου απαιτείται.