Επένδυση σε Διατηρητέα Κτίρια | Επιδοτήσεις & Μεταφορά Συντελεστή

Επένδυση σε Διατηρητέα Κτίρια: Οι ειδικοί όροι δόμησης, οι επιδοτήσεις και η Μεταφορά Συντελεστή

Η ανακαίνιση διατηρητέων κτιρίων αποτελεί σήμερα μια επενδυτική ευκαιρία με ιδιαίτερο ενδιαφέρον για ιδιώτες και developers: συνδυάζει την ιστορική-αρχιτεκτονική αξία με τη δυνατότητα σημαντικής υπεραξίας — υπό την προϋπόθεση ότι αξιοποιούνται οι κατάλληλοι μηχανισμοί χρηματοδότησης και νομικοί θεσμοί.

Τι σημαίνει «διατηρητέο» στην Ελλάδα

Ένα κτίριο, ή τμήμα του, χαρακτηρίζεται ως διατηρητέο με απόφαση του αρμόδιου φορέα — κατά βάση μέσω του νόμου 1577/1985 — όταν έχει ιδιαίτερη αρχιτεκτονική, ιστορική ή πολιτιστική αξία. 

Αυτό σημαίνει ότι τυχόν ανακατασκευές ή επεμβάσεις — ακόμη και μετά από φθορές (π.χ. σεισμό, πυρκαγιά) — επιτρέπονται μόνο αν διασφαλίζεται η διατήρηση του χαρακτήρα και των προστατευόμενων στοιχείων του κτιρίου. 

Για επενδυτές, αυτό σημαίνει πως η «δομησιμότητα» που σχετίζεται με το οικόπεδο και τους γενικούς όρους δόμησης πολλές φορές δεν μπορεί να εξαντληθεί — οδηγώντας σε πιθανή υποαξιοποίηση, αν δεν αξιοποιηθεί σωστά ο διαθέσιμος μηχανισμός. 

Επιδοτήσεις — Το πρόγραμμα ΔΙΑΤΗΡΩ Ιδιωτικού Τομέα

Το «ΔΙΑΤΗΡΩ Ιδιωτικού Τομέα» αποτελεί την πιο πρόσφατη προσπάθεια του κράτους να στηρίξει ιδιωτικά διατηρητέα κτίρια μέσω επιδότησης — και εντάσσεται στο πλαίσιο του ΕΣΠΑ 2021-2027. 

Στόχος του προγράμματος είναι η αποκατάσταση και επανένταξη σε χρήση ιστορικών – διατηρητέων κτιρίων, η ενεργειακή τους αναβάθμιση (κατώτατος στόχος: βελτίωση κατά δύο ενεργειακές κλάσεις), καθώς και η ανάδειξη της αρχιτεκτονικής/ιστορικής ταυτότητας τους. Οι παρεμβάσεις περιλαμβάνουν αποκατάσταση όψεων, στατική ενίσχυση, εσωτερικές & εξωτερικές εργασίες, βελτίωση ηλεκτρομηχανολογικών και ενεργειακών εγκαταστάσεων. 

Ο προϋπολογισμός των έργων μπορεί να φτάσει έως 1.000.000 €, με επιδότηση 50%. 

Σημειώνεται, όμως, ότι — αν και το πρόγραμμα περιγράφεται και προωθείται — φέρει την ένδειξη «αναμένονται» ως προς την πλήρη ενεργοποίησή του. 

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) — τι είναι και πώς μπορεί να λειτουργήσει

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης είναι ένας πολεοδομικός μηχανισμός με ιστορία δεκαετιών στην Ελλάδα, που προβλέπει ότι αν ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιοποιήσει πλήρως τον συντελεστή δόμησης ενός οικοπέδου — λόγω χαρακτηρισμού ως διατηρητέου, μνημείου ή άλλων περιορισμών — μπορεί να «μεταφέρει» το υπόλοιπο δομήσιμο δικαίωμα σε άλλο οικόπεδο (ωφελούμενο), εφόσον η περιοχή υποδοχής έχει οριστεί ως κατάλληλη για ΜΣΔ. 

Ένας τίτλος ΜΣΔ δηλώνει το δικαίωμα μεταφοράς του υπόλοιπου συντελεστή. Με την πραγματοποίηση της μεταφοράς, ο μεταφερόμενος συντελεστής αφαιρείται από το “βαρυνόμενο ακίνητο” (π.χ. το διατηρητέο) και προστίθεται στο “ωφελούμενο”. 

Στη θεωρία, η ΜΣΔ υποκαθιστά την οικονομική αποζημίωση — δίνοντας στον ιδιοκτήτη διατηρητέου τη δυνατότητα να αποκομίσει οικονομικό όφελος από τη «μη αξιοποιήσιμη» δομησιμότητα. 

Ωστόσο, στην πράξη ο θεσμός παραμένει στην ουσία ανεφάρμοστος για δεκαετίες, αφού — σύμφωνα με σχολιασμό του 2023 — τα σχέδια διατάγματος που όρισαν ζώνες υποδοχής έχουν επανειλημμένα απορριφθεί από το ανώτατο δικαστήριο της χώρας (Συμβούλιο της Επικρατείας). 

Το αποτέλεσμα είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες διατηρητέων — παρά την ύπαρξη «υπόλοιπου συντελεστή» — δεν μπόρεσαν ποτέ να το αξιοποιήσουν, απωλώντας μια σημαντική οικονομική δυνατότητα. 

Ποιες είναι οι ευκαιρίες και τα ρίσκα για επενδυτές

Για ιδιώτες επενδυτές ή developers, η ανακαίνιση διατηρητέου συνδυάζει σημαντικά πλεονεκτήματα όταν συνδυάζεται με επιδότηση ή με (θεσμοθετημένη) μεταφορά συντελεστή: αποκατάσταση ιστορικής αξίας, ενεργειακή αναβάθμιση, δυνατότητα μεταπώλησης ή αξιοποίησης (π.χ. επαγγελματικής/τουριστικής χρήσης), πιθανή υπεραξία.

Ωστόσο τα ρίσκα δεν είναι ασήμαντα: το πρόγραμμα «ΔΙΑΤΗΡΩ Ιδιωτικού Τομέα» δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί και δεν είναι σαφές πότε και με ποιο τρόπο θα γίνει διαθέσιμο. Η ΜΣΔ — ενώ νομικά προβλέπεται — παραμένει πρακτικά «παγωμένη» λόγω πολεοδομικών/δικαστικών εμπλοκών, απουσίας καθορισμένων ζωνών υποδοχής ή μη έγκρισης διαταγμάτων.

Ως εκ τούτου, η επένδυση σε διατηρητέα απαιτεί υψηλή προσοχή, εμπεριστατωμένη νομική & τεχνική μελέτη και επιβεβαίωση συμμόρφωσης με ισχύουσα νομοθεσία και πολεοδομικούς όρους.

Συμπέρασμα

Η ανακαίνιση διατηρητέων κτιρίων μπορεί να αποτελέσει εξαιρετική επένδυση για ιδιώτες και developers — υπό τον όρο ότι αξιοποιούνται οι διαθέσιμοι θεσμικοί μηχανισμοί: επιδότηση μέσω «ΔΙΑΤΗΡΩ Ιδιωτικού Τομέα» ή, αν ενεργοποιηθεί, μεταφορά συντελεστή δόμησης. Μέχρι σήμερα, η εμπλοκή στην υλοποίηση της ΜΣΔ καθιστά τον μηχανισμό επισφαλή, ενώ η επιδίωξη επιδότησης απαιτεί παρακολούθηση των εξελίξεων και έγκαιρη δράση.

Για όποιον είναι διατεθειμένος να αναλάβει την νομικοτεχνική διαδικασία και να επενδύσει σε ανακαίνιση με σεβασμό στην πολιτιστική αξία, η ευκαιρία είναι υπαρκτή — αλλά απαιτεί προσοχή, σχεδιασμό και υπομονή.