Airbnb: Ο νέος φόρος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις – Τι αλλάζει το 2025

Airbnb: Πώς θα φορολογούνται τα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση – Αναλυτικός οδηγός

Η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb και το Booking έχει γνωρίσει εκρηκτική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα. Το 2025, με χιλιάδες ακίνητα να προσφέρονται σε τουρίστες, η κυβέρνηση προχωρά σε νέο πλαίσιο φορολόγησης, προκειμένου να ενισχύσει τα δημόσια έσοδα και να διασφαλίσει συνθήκες δικαιότερου ανταγωνισμού με τα ξενοδοχεία.

Τι αλλάζει στη φορολογία των Airbnb

Σύμφωνα με τις τελευταίες ρυθμίσεις:

• Υποχρεωτική δήλωση εισοδήματος: Όλα τα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να δηλώνονται στην ΑΑΔΕ.
• Κλίμακα φορολόγησης:
• Έως 12.000 ευρώ ετήσιου εισοδήματος → 15% φόρος.
• Από 12.001 έως 35.000 ευρώ → 35% φόρος.
• Πάνω από 35.001 ευρώ → 45% φόρος.
• Τεκμαρτός ΦΠΑ: Σε περιπτώσεις που παρέχονται ξενοδοχειακές υπηρεσίες (πρωινό, καθαριότητα, reception), εφαρμόζεται ΦΠΑ 13%.
• Πλαφόν ακινήτων: Από το 2025, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να εκμισθώνει έως 2 ακίνητα σε πλατφόρμες. Για περισσότερα, απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές ακινήτων οφείλουν:

• Να εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ.
• Να αναρτούν τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) σε κάθε καταχώρηση.
• Να υποβάλλουν δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής εντός 20 ημερών από την αναχώρηση του επισκέπτη.
• Να εκδίδουν αποδείξεις και να τηρούν φορολογικά στοιχεία.

Η μη συμμόρφωση συνεπάγεται πρόστιμα που μπορεί να φτάσουν τις 20.000 ευρώ.

Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες

Για πολλούς μικροϊδιοκτήτες, το νέο πλαίσιο συνεπάγεται περιορισμό του καθαρού εισοδήματος, αφού τα υψηλά ποσοστά φορολόγησης μειώνουν σημαντικά την απόδοση. Παράλληλα, όσοι διαχειρίζονται περισσότερα ακίνητα καλούνται πλέον να λειτουργούν ως επιχειρηματίες, με τις αντίστοιχες ασφαλιστικές και λογιστικές υποχρεώσεις.

Επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων

Η νέα φορολογία αναμένεται να επηρεάσει την ισορροπία στην αγορά:

• Μερικοί ιδιοκτήτες ενδέχεται να αποσύρουν ακίνητα από το Airbnb και να τα διαθέσουν σε μακροχρόνια μίσθωση, αυξάνοντας την προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών.
• Οι τουριστικοί προορισμοί υψηλής ζήτησης (Σαντορίνη, Μύκονος, Κρήτη, Αθήνα) θα συνεχίσουν να προσελκύουν διεθνείς επισκέπτες, αλλά με αυξημένο κόστος για τους ιδιοκτήτες.
• Η αγορά ξενοδοχείων και ενοικιαζόμενων δωματίων αποκτά ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, καθώς μειώνεται το φορολογικό χάσμα με τα Airbnb.

Συμβουλές για σωστή διαχείριση

Οι ειδικοί προτείνουν στους ιδιοκτήτες να:

• Συνεργαστούν με λογιστές για τη σωστή υποβολή δηλώσεων.
• Υπολογίζουν το καθαρό κέρδος μετά φόρων και εξόδων, ώστε να κρίνουν αν συμφέρει η βραχυχρόνια ή η μακροχρόνια μίσθωση.
• Εξετάσουν το ενδεχόμενο συνδυαστικής χρήσης: μακροχρόνια μίσθωση τον χειμώνα, Airbnb τους θερινούς μήνες.
• Βελτιώσουν την ποιότητα υπηρεσιών για να δικαιολογήσουν υψηλότερες τιμές, αντισταθμίζοντας το φορολογικό βάρος.

Το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Η κυβέρνηση επιδιώκει να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη στήριξης του τουρισμού και στη διασφάλιση προσιτής στέγης για τους πολίτες. Παρά το αυστηρότερο πλαίσιο, η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει σημαντική πηγή εισοδήματος για χιλιάδες οικογένειες και εργαλείο επενδυτικής απόδοσης για ξένους και Έλληνες ιδιοκτήτες.

Η πρόκληση είναι να διαμορφωθεί ένα βιώσιμο πλαίσιο, που θα αποτρέπει την υπερσυγκέντρωση ακινήτων σε λίγα χέρια, θα ενισχύει τα δημόσια έσοδα και θα προστατεύει τις τοπικές κοινωνίες από φαινόμενα εκτόπισης κατοίκων (gentrification).