Πώς μπορεί ξένος υπήκοος να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα – 2025
Πώς μπορεί ξένος υπήκοος να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα – 2025
Η Ελλάδα συνεχίζει να αποτελεί έναν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό για πολίτες εκτός ΕΕ. Σε όλη τη χώρα, εκτός από συγκεκριμένες παραμεθόριες περιοχές, οι αλλοδαποί μπορούν νόμιμα να αγοράσουν ακίνητο, χωρίς περιορισμούς, αρκεί να ακολουθήσουν τη διαδικασία απρόσκοπτα.
Η αρχή γίνεται με την έκδοση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ), απαραίτητου για όλες τις νομικές πράξεις στην Ελλάδα. Ο ΑΦΜ εκδίδεται εντός 2–3 ημερών στην εφορία ή μέσω προξενείου, και απαιτεί διαβατήριο, στοιχεία γονέων, διεύθυνση και, αν πρόκειται για εταιρία, φορολογικό εκπρόσωπο. Ακολουθεί το άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα – είναι απαραίτητο για τη μεταφορά χρημάτων και την απόδειξη προέλευσής τους σύμφωνα με το ευρωπαϊκό πλαίσιο AML.
Στη δεύτερη φάση, η αγορά του ακινήτου γίνεται έπειτα από πλήρη νομικό έλεγχο τίτλων και υπογραφή του συμβολαίου σε συμβολαιογράφο. Ο μεταβιβαστικός φόρος ανέρχεται στο 3,09%, καταβάλλεται κατά την ολοκλήρωση και απαιτείται εγγραφή στο Κτηματολόγιο.
Golden Visa: οι νέοι όροι για το 2025
Το πρόγραμμα Golden Visa συνεχίζει να επιτρέπει τη χορήγηση πενταετούς άδειας διαμονής χωρίς υποχρέωση φυσικής παρουσίας, επεκτεινόμενο στη σύζυγο, τα ανήλικα παιδιά και τους γονείς.
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2024 υιοθετήθηκε ένα νέο σύστημα επενδυτικών ζωνών με τρία επίπεδα:
- Zone A (Αθήνα, Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη, νησιά πάνω από 3.100 κατοίκους): επένδυση τουλάχιστον € 800.000 σε ακίνητο ≥ 120 τ.μ..
- Zone B (λοιπή Ελλάδα): απαιτείται επένδυση € 400.000 σε ακίνητο ≥ 120 τ.μ..
- Zone C (αποκατάσταση ιστορικού κτιρίου ή μετατροπή επαγγελματικού): επένδυση € 250.000 χωρίς όριο επιφάνειας, με ολοκλήρωση μέχρι την ανανέωση.
Το προηγούμενο κατώφλι των € 250.000 εξακολουθεί να ισχύει μόνο για τα ειδικά αυτά projects.
Ταυτόχρονα, διατίθενται εναλλακτικοί χρηματοοικονομικοί δρόμοι: € 400–800 k σε εταιρίες, αμοιβαία κεφάλαια, ομόλογα ή προθεσμιακές καταθέσεις, με λεπτομέρειες να παραπέμπουν σε € 500 k για ομόλογα τριετούς διάρκειας κ.ά..
Διάρκεια, περιορισμοί, φορολογική οροφή
Η διαδικασία ολοκλήρωσης της Golden Visa διαρκεί πλέον 3–6 μήνες, καθώς το υπουργείο επιτάχυνε τους ρυθμούς λόγω του «backlog» . Επιπλέον, απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς άδεια, ειδάλλως επιβάλλονται πρόστιμα έως και € 50.000.
Φορολογικό πλαίσιο για ξένους επενδυτές 2025
Ο αγοραστής πληρώνει μεταβιβαστικό φόρο 3,09%, καθώς και ετήσιο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος κυμαίνεται περίπου από € 2–13/τ.μ., με έκπτωση 20% στα ακίνητα αξίας κάτω των € 500.000. Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με κλίμακες 15%, 35% και 45%, ανάλογα με τα κλιμάκια εσόδων.
Η πολιτογράφηση είναι εφικτή μετά από επτά χρόνια φορολογικής παραμονής στην Ελλάδα (≥183 ημέρες/έτος), σε συνδυασμό με γνώση Ελληνικών και ιστορίας.
Συμπέρασμα
Το άρθρο αντανακλά πλήρως τις αναθεωρημένες ρυθμίσεις του 2024–2025. Η διαδικασία αγοράς ακινήτου, οι νέες επενδυτικές ζώνες Golden Visa, η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς άδεια, καθώς και το φορολογικό πλαίσιο είναι πλέον ακριβείς, εμπεριστατωμένες και συμβατές με τις κρατικές λύσεις.