Τι να προσέξεις πριν αγοράσεις σπίτι στην Ελλάδα

Τι να προσέξεις πριν αγοράσεις σπίτι: Ο πλήρης έλεγχος πριν τη δέσμευση

Η απόφαση για αγορά κατοικίας δεν κρίνεται τη μέρα της υπογραφής του συμβολαίου, αλλά πολύ νωρίτερα. Τα σοβαρά προβλήματα σε μια αγοραπωλησία δεν εμφανίζονται συνήθως στο τελικό στάδιο, αλλά ξεκινούν από ελλιπή έλεγχο, βιασύνη ή λάθος υποθέσεις. Το 2026, με αυξημένους ελέγχους και αυστηρότερη εφαρμογή της νομοθεσίας, το «αγοράζω και βλέπουμε» δεν αποτελεί πλέον επιλογή.

Ακολουθούν τα βασικά σημεία που οφείλει να ελέγξει κάθε αγοραστής πριν προχωρήσει σε οποιαδήποτε οικονομική ή νομική δέσμευση.

Νομιμότητα και πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου

Το πρώτο και πιο κρίσιμο βήμα είναι ο έλεγχος της νομιμότητας. Ένα ακίνητο μπορεί να δείχνει άρτιο και καλοδιατηρημένο, αλλά να έχει πολεοδομικές παραβάσεις που μπλοκάρουν τη μεταβίβαση ή δημιουργούν σοβαρά προβλήματα στο μέλλον.

Ο έλεγχος περιλαμβάνει τη σύγκριση των εγκεκριμένων σχεδίων με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου, την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης και την επιβεβαίωση ότι το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς περιορισμούς. Ο μηχανικός δεν ελέγχει απλώς τετραγωνικά, αλλά τη συνολική πολεοδομική εικόνα.

Τίτλοι ιδιοκτησίας και νομική καθαρότητα

Η ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας δεν αρκεί από μόνη της. Πρέπει να ελεγχθεί αν ο πωλητής έχει πλήρες και αδιαμφισβήτητο δικαίωμα κυριότητας, αν υπάρχουν βάρη, προσημειώσεις, υποθήκες ή εκκρεμότητες που ακολουθούν το ακίνητο.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά, γονική παροχή ή παλαιές μεταβιβάσεις. Ο νομικός έλεγχος διασφαλίζει ότι ο αγοραστής δεν θα βρεθεί αντιμέτωπος με αξιώσεις τρίτων μετά την αγορά.

Πραγματική κατάσταση και τεχνικά χαρακτηριστικά

Η εικόνα ενός ακινήτου μπορεί να είναι παραπλανητική, ειδικά όταν έχει προηγηθεί επιφανειακή ανακαίνιση. Η ηλικία του κτιρίου, η ποιότητα κατασκευής, η κατάσταση των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, καθώς και η γενικότερη στατική επάρκεια παίζουν καθοριστικό ρόλο στο πραγματικό κόστος κατοχής.

Πολλά προβλήματα εμφανίζονται μετά την αγορά, όταν πλέον ο αγοραστής έχει αναλάβει το βάρος των επισκευών. Ο προληπτικός τεχνικός έλεγχος μειώνει δραστικά αυτόν τον κίνδυνο.

Ενεργειακή απόδοση και μελλοντικά έξοδα

Η ενεργειακή κλάση του ακινήτου δεν επηρεάζει μόνο το κόστος θέρμανσης και ψύξης, αλλά και τη συνολική του αξία. Τα χαμηλής ενεργειακής απόδοσης ακίνητα ενδέχεται στο μέλλον να απαιτούν παρεμβάσεις για να παραμείνουν ανταγωνιστικά στην αγορά.

Η ύπαρξη Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης δεν είναι τυπική διαδικασία, αλλά εργαλείο αξιολόγησης του πραγματικού κόστους διαβίωσης στο ακίνητο.

Συμφωνία τιμής και πραγματική αξία

Η τιμή που ζητά ο πωλητής δεν είναι πάντα ενδεικτική της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Η σύγκριση με αντίστοιχα ακίνητα της περιοχής, η κατάσταση του κτιρίου και τα δεδομένα της αγοράς είναι παράγοντες που πρέπει να συνεκτιμηθούν.

Ο αγοραστής που βασίζεται αποκλειστικά στο συναίσθημα ή στον φόβο ότι «θα το χάσει», συνήθως πληρώνει ακριβότερα απ’ όσο θα έπρεπε.

Προσυμφωνία και προκαταβολές

Η καταβολή προκαταβολής ή η υπογραφή προσυμφώνου πριν ολοκληρωθούν όλοι οι έλεγχοι αποτελεί ένα από τα συχνότερα λάθη. Από τη στιγμή που ο αγοραστής δεσμεύεται οικονομικά, η διαπραγματευτική του θέση αποδυναμώνεται και τυχόν προβλήματα μετατρέπονται σε πίεση χρόνου.

Η σωστή σειρά είναι πρώτα ο έλεγχος και μετά η δέσμευση, όχι το αντίστροφο.

Γιατί ο έλεγχος είναι επένδυση και όχι κόστος

Το συνολικό κόστος ελέγχων πριν την αγορά είναι μικρό σε σχέση με το τίμημα του ακινήτου. Αντίθετα, τα λάθη σε αυτό το στάδιο μπορεί να κοστίσουν πολλαπλάσια, είτε σε χρήμα είτε σε χρόνο και ψυχολογική φθορά.

Η αγορά κατοικίας είναι απόφαση ζωής και απαιτεί ψυχραιμία, σωστή πληροφόρηση και επαγγελματική υποστήριξη. Όσοι ακολουθούν αυτή τη λογική, σπάνια μετανιώνουν την επιλογή τους.