Πόσο κοστίζει η αγορά σπιτιού στην Ελλάδα το 2026

Πόσο κοστίζει πραγματικά η αγορά σπιτιού στην Ελλάδα το 2026

Η τιμή που αναγράφεται σε μια αγγελία ακινήτου δεν είναι ποτέ το τελικό ποσό που θα πληρώσει ο αγοραστής. Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα συνοδεύεται από μια σειρά πρόσθετων εξόδων, τα οποία συχνά υποτιμώνται ή αγνοούνται πλήρως στο αρχικό στάδιο της αναζήτησης. Το αποτέλεσμα είναι πολλοί αγοραστές να αιφνιδιάζονται λίγο πριν την υπογραφή του συμβολαίου, όταν το πραγματικό κόστος αποδεικνύεται σημαντικά υψηλότερο από τον αρχικό προϋπολογισμό.

Το 2026, με αυξημένους ελέγχους και αυστηρότερη τήρηση διαδικασιών, η πλήρης εικόνα του κόστους αποτελεί βασική προϋπόθεση για ασφαλή και ορθολογική αγορά.

Η τιμή αγοράς και η αντικειμενική αξία

Η συμφωνηθείσα τιμή μεταξύ πωλητή και αγοραστή αποτελεί τη βάση της συναλλαγής. Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις οι φόροι και τα έξοδα υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη από την εμπορική. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και μια «καλή συμφωνία» μπορεί να επιβαρυνθεί φορολογικά περισσότερο απ’ όσο αναμένει ο αγοραστής.

Η γνώση της αντικειμενικής αξίας πριν από οποιαδήποτε συμφωνία είναι κρίσιμη για τον σωστό οικονομικό σχεδιασμό.

Φόρος μεταβίβασης ή ΦΠΑ

Στις περισσότερες αγοραπωλησίες μεταχειρισμένων ακινήτων, ο αγοραστής επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης, ο οποίος υπολογίζεται ως ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου. Σε νεόδμητα ακίνητα, όπου εφαρμόζεται ΦΠΑ, το κόστος αυξάνεται σημαντικά και πρέπει να υπολογίζεται από την αρχή στον συνολικό προϋπολογισμό.

Η επιλογή μεταξύ νεόδμητου και μεταχειρισμένου δεν είναι μόνο θέμα κατάστασης ή ηλικίας του ακινήτου, αλλά και καθαρά οικονομικής στρατηγικής.

Αμοιβή συμβολαιογράφου και έξοδα μεταγραφής

Η σύνταξη του συμβολαίου αγοράς γίνεται από συμβολαιογράφο και συνοδεύεται από αμοιβή που εξαρτάται από την αξία του ακινήτου και την πολυπλοκότητα της πράξης. Παράλληλα, απαιτούνται έξοδα μεταγραφής στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο, ώστε η ιδιοκτησία να περάσει επίσημα στον νέο κάτοχο.

Τα έξοδα αυτά είναι υποχρεωτικά και δεν μπορούν να παρακαμφθούν, ανεξάρτητα από το αν η αγορά γίνεται μετρητοίς ή με δάνειο.

Αμοιβή μηχανικού και τεχνικοί έλεγχοι

Ο έλεγχος του ακινήτου από μηχανικό δεν αποτελεί απλώς σύσταση, αλλά ουσιαστική ασφάλεια για τον αγοραστή. Ο μηχανικός ελέγχει τη νομιμότητα της κατασκευής, τυχόν αυθαίρετες επεμβάσεις και τη συμφωνία με τα εγκεκριμένα σχέδια.

Το κόστος αυτού του ελέγχου είναι μικρό σε σχέση με τα προβλήματα που μπορεί να αποκαλύψει και να αποτρέψει στο μέλλον.

Νομικός έλεγχος και πρόσθετα έξοδα

Σε πολλές περιπτώσεις απαιτείται και νομικός έλεγχος τίτλων, ιδίως όταν το ακίνητο έχει ιστορικό μεταβιβάσεων, κληρονομικές πράξεις ή άλλες ιδιαιτερότητες. Ο έλεγχος αυτός διασφαλίζει ότι το ακίνητο είναι καθαρό από βάρη και μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς εμπόδια.

Επιπλέον, μπορεί να προκύψουν έξοδα για πιστοποιητικά, βεβαιώσεις, ενεργειακό πιστοποιητικό και λοιπές διοικητικές διαδικασίες που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της πράξης.

Συνολικό κόστος: γιατί πρέπει να υπολογίζεται από την αρχή

Στην πράξη, το συνολικό κόστος αγοράς ενός ακινήτου μπορεί να υπερβαίνει αισθητά την αρχική τιμή πώλησης. Όσο υψηλότερη είναι η αξία του ακινήτου, τόσο μεγαλύτερη είναι και η απόλυτη επιβάρυνση από φόρους και αμοιβές.

Ο αγοραστής που έχει πλήρη εικόνα από την αρχή κινείται με ασφάλεια, διαπραγματεύεται καλύτερα και αποφεύγει καθυστερήσεις ή ακυρώσεις λίγο πριν την ολοκλήρωση της αγοράς.

Τι αλλάζει ουσιαστικά το 2026

Το περιβάλλον των αγοραπωλησιών γίνεται πιο αυστηρό, με μεγαλύτερη έμφαση στη διαφάνεια και στη σωστή τεκμηρίωση. Οι πρόχειρες αγορές, χωρίς πλήρη οικονομικό και νομικό έλεγχο, κρύβουν πλέον σοβαρούς κινδύνους.

Η πραγματική γνώση του κόστους δεν είναι απλώς θέμα ενημέρωσης. Είναι βασικό εργαλείο για μια επιτυχημένη και ασφαλή αγορά κατοικίας.